困境商业地产司法重整之路怎么走？

先来看一个案例

债务人上海明虹投资有限公司主要资产为“亚新生活广场”，持有该广场78%的产权面积，与13位自然人小业主（持有5%）以及上海昆仑商城有限公司共同拥有该广场100%产权面积。数百户商户租用该广场对外经营，涵盖餐饮、服饰、百货等，品类齐全，配套成熟。因合作方款项拖欠、对外借款及售后回租等纠纷，明虹公司涉及大量诉讼，对外负债21亿余元，资产估值10.7亿余元，已严重资不抵债。最大担保债权人为实现其债权，申请法院强制执行并拍卖该公司持有的“亚新生活广场”产权。

2019年2月，经申请，上海三中院受理明虹公司破产重整一案。因广场仍在正常营业，法院指导管理人接管的同时，继续委托原负责广场经营的上海昆仑运营管理。4月10日，本案召开第一次债权人会议。嗣后，管理人发布招募意向重整投资人公告，5名潜在意向投资人均未按期缴纳保证金。在征求全体债权人和债务人意见后，管理人进行了延期招募。2020年1月，投资人、管理人共同拟定重整计划草案并向法院提交。因新冠疫情爆发，部分债权人受疫情影响迟迟未能明确表态，商业谈判陷入僵局。合议庭克服疫情影响，于第二次债权人会议之前，召集主要债权人、投资人、债务人等相关主体召开远程在线预备会。同年4月9日，第二次债权人会议以远程网络视频会议方式召开，因某银行债权人明确反对，担保债权人组及普通债权人组表决通过率均不及法定要求，该次重整计划草案表决未获通过。

会后，合议庭及管理人多次组织远程在线会议推动磋商。5月8日，管理人将修改后的重整计划草案提交债权人会议并以非现场方式表决，除普通债权组95.2%的通过率外，其余包括担保债权组、小业主债权人组、出资人等均为100%同意，表决通过了重整计划草案。

几 点 体 会

一、困境商业地产的重整识别

一线城市核心地段的土地及房产资源，尤其是具有较高知名度和成熟商业配套的地产项目，因供应稀缺和高保值率，具有较大的重整价值。通过破产重整，能使投资方以消减、优化债务结构，税费减免等低成本方式获取项目资源，更好地平衡金融机构、小业主等债权人的利益诉求，并能在维系既有商业运营价值基础上提升商业品质，相比传统司法拍卖和破产清算更具优势，无疑是该类企业纾困解难的较优选择。

《全国法院破产审判工作会议纪要》第十四条规定破产重整对象应当是具有挽救价值和可能的困境企业。合议庭基于重整和清算模式的比较分析，综合判断应受理本案：

第一，社会效果比较。强制执行，将即刻产生商场停业、商户强行清退、普通债权人清偿利益归零的不利局面，债务人与13户小业主及150余户商户间的群体性矛盾一触即发，社会效果较差。重整情况下，如继续履行与各租户之间的租赁合同，可最大限度减少司法程序对广场运营的不利影响，平稳过度直至与后续重整计划执行衔接。

第二，经济效益比较。商业广场地处闹市及商圈中心地带，业态完整，综合配套齐全，经营管理模式成熟，具有较高知名度，对区域经济发展具有一定的影响力，如重整成功并合理改造、调整业态，可提升商业能级，带动区域经济发展，相比执行或破产拍卖能带来更好的经济效益。

第三，破产成本比较。房地产执行拍卖中的转让税费包括土地出让金、营业税、契税等费用，而重整投资方式包括资产收购、股权投资等多种方式，其中运用范围最广、市场实践最多的方式当属股权投资，可以较低成本实现项目资源转让。

第四，清偿率比较。在执行或破产清算条件下，拍卖所得最多仅能覆盖第一顺位担保债权人的本金部分，但重整条件下，后顺位的担保债权人及普通债权人可得部分清偿，整体清偿率较高，优于破产清算程序。

本案裁定受理后，为尽量减少重整对广场经营的不利影响，合议庭指导管理人做好如下工作：

第一，重整不停业。接管公司的同时，继续委任原负责广场经营事务的企业维持正常运营，续聘必要现场工作人员，为广场楼宇安全投保火灾综合险，做好日常安保、物业维护及疫情防控等工作；

第二，依法认定共益债务。根据《破产法》第十八条、第四十二条的规定，继续履行与小业主的售后回租合同，将维系广场运营的应付租金认定为共益债务。重整期间小业主、商户情绪稳定，实现营收4,000余万元。

二、疫情下依法推进重整程序的能动与边界

法院是破产程序的组织者和协调者，但并不直接从事具体破产事务，而是通过对管理人的指导和监督依法推进破产程序。因疫情影响各方沟通效果，影响到重整计划表决的通过。法院如何组织和协调重整各方，指导管理人合理设计分组表决方案，是本案面临的关键。

1.创新表决前预备会模式

实践中，不少银行或类金融机构债权人因短时间内难以获得总行或主管企业（单位）授权或者出于延期清偿损失风险的考虑，较难投出同意票。这类债权人的一票否决权决定了不少债务人就此丧失重整前景，普通债权人颗粒无收。从法院角度而言，司法克制主义要求法官居中裁判，不能轻易介入当事人之间博弈。而事实上，正是基于谈判当事人并非完全处于信息对称和理性判断者角色，往往需要法官适当突破司法克制，成为推动谈判僵局的主导者。

本案中，主要银行债权人的担保债权及普通债权额度均超过所在组别债权总额一半，争取其支持配合是重整计划通过关键。第二次债权人会议召开前，正值新冠疫情期间，主要银行债权人的代理人远在海外，其国内经办人员亦受疫情影响，无法及时完成内部审批决策流程。为摸清底数、打破谈判僵局，合议庭通过远程会议系统，召集主要银行债权人、投资人、债务人等相关主体进行预表决听证，充分听取各方对债权清偿率、重整计划草案等方面的意见，并从商业发展前景、市场风险、税费和清偿率等角度进行利弊分析，寻找利益平衡点，敦促主要债权人及时决策，争取配合重整。会后，各方再次进行多轮协调，为后续重整成功奠定了基础。

2.重整计划草案未获通过时协商机制的完善

根据《企业破产法》第八十七条第一款之规定，未通过重整计划的表决组可以在协商后再表决一次。但法律对于表决时间、条件等问题未作细化规定。实践中，部分案件当场休会后确定延时表决期限，部分案件待协商好之后再进行表决。但时间过久，反而会造成各方心理预期发生较大变化，不利于达成一致。

本案第二次债权人会议中，因主要债权人有债权本金无损的风控要求而投反对票，重整计划草案未获通过。再次表决失败，本案极可能陷入重整转破产清算的局面。为促成再次表决通过，合议庭找准吁求，召集主要债权人、投资人、债务人等相关主体多次召开远程会议，指导各方在前期谈判基础上继续谈判，促使双方作出关键性让步。投资人拟投入的重整资金从7.5亿元提升至8亿元，并对重整资金支付条件、第三方担保、解除质押的时间等重整计划内容进行了修改，在不到一个月时间内表决通过了修改后的重整计划草案。

3.重整计划分组表决设计

根据模拟清算报告，破产清算下，明虹公司仅能清偿第一顺位抵押债权人约5.7亿元（贷款本金为7.5亿元），其他债权人清偿率均为零。其中有13位小业主债权人，债权占比虽小，但到手金额对其生活影响较大，且持有的产权商铺多为临街旺铺，其态度对重整后广场统一运营并实现商业价值有着重要影响。为充分保障不同类型债权人的利益诉求，减少谈判博弈成本，合议庭指导管理人在“同类债权同等对待”的原则下合理分组，将13位小业主债权人单列一组，给予较普通债权人组更高的清偿率，获得了该组债权人一致认可。另外，因本案出资人出具书面意见同意草案对其权益调整方案，正式表决时未单设出资人表决组，兼顾了效率与公平。最终重整计划草案获得担保债权组、小业主债权组均为100%、普通债权组95.2%的高通过率。

上述措施，是以市场化、法治化为原则的适度介入和合理引导，通过提示方向、释明法律、分析路径、促进谈判使问题得到解决，但所有事项均须基于各方当事人的自愿协商，尊重司法规律和当事人意思自治。

本案最终以股权投资方式引入投资人，对包括土地、房屋、商誉、地理位置等资源要素整体打包盘活，一揽子解决企业债权债务、整体营运等问题，共清理债务21亿余元，盘活资产3.68万平方米,节省税费等破产费用近5亿元，化解与13位小业主、150余户商户间的群体性矛盾，较大程度提升债权人清偿率（其中小业主债权人组提升至70%），避免了破产清算对生产要素肢解的缺陷，发挥了重整在资源盘活及企业赋能升级上的程序价值，也为后续重整计划执行及其周边商业赋能升级、带动区域经济发展奠定了基础，为疫情下商业地产重整及区域营商环境提升提供了可复制的司法样本。