房地产企业破产，承租人利益如何保护

关键词：房企破产  承租人利益  保护

一、问题的提出

我国《企业破产法》第18条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”该条对于破产申请受理前成立而双方当事人均未履行完毕的合同，针对合同是否继续履行，赋予了管理人以选择权。而房产企业破产过程中，均未履行完毕的合同中以租赁合同为其中主要的一类。此时，承租人的利益将以何种程度得到实现就直接取决于管理人的选择权。而目前的审判实务中，大多数管理人往往是以行使解除权的方式来彻底解决因租赁关系的存续而可能带来的一切后果。然而，行使解除权对于承租人而言，尤其是对于刚刚签订了租赁协议、租期有大部分尚未履行、却已投入了巨额资金进行租赁房屋的装修的承租人来说，将成为利益最大的牺牲者。因此，当管理人行使解除权时，承租人大多怨声载道，不愿配合管理搬离租赁场所，更有甚者，甚至试图通过非正常、非合法的手段维权，阻碍破产程序正常依法进行，给债权人实现债权设置障碍。因此，缓解管理人和承租人之间的矛盾，使债权人利益和承租人的利益之间不存在巨大冲突，成为需要认真探讨的课题。

二、房企破产，承租方权益法律保护现状

对于已完成大部分开发项目的破产房企而言，主要涉及的房屋租赁合同大致可分为两种：一种是房企开发的尚未出售的商铺，破产受理前由破产房企直接租赁给承租人；另一种是房企开发的尚未出售的住宅，被破产房企租赁给承租人。至于小区物业配套用房中被前期物业出租给承租人的部分，属于全体业主的处置权，与本文无涉。本文仅就前述第一种情形即因商铺出租形成的租赁关系进行分析。

据《企业破产法》第18条的规定，管理人可以选择继续履行租赁合同或解除租赁合同。管理人选择权的不同，对承租人的利益而言，就会产生巨大差异的法律后果。管理人选择继续履行合同的，在破产程序期间由管理人与承租人继续按原租赁合同履行各自的权利义务；而当债务人的资产即租赁合同的标的房产被管理人依法处置变现后，则应根据我国《合同法》第229条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即“买卖不破租赁”规则的体现，当管理人将租赁商铺的所有权处置给第三人之后，原租赁合同对新所有人继续有效。同时，承租人同样享有法律赋予的优先购买权，可以自行考虑是否行使优先购买权，受让租赁房屋。管理人继续履行合同的选择对承租人可以说是最为有利的，也是权益受到最大保护的途径，是承租人最希望得到的结果。

但现实中，为了将债务人的资产尽快变现，避免处置的房产上因存在租赁关系导致难以处置的后果，以达到最大限度维护债权人利益的目的，大多数管理人一般均是选择解除租赁合同。我国《企业破产法》第53条规定，管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。解除合同带来的后果，就是由债务人承担因解除合同而给承租人造成损害的赔偿责任，而承租人此时只能作为普通债权人，就解除合同带来的实际损失进行债权申报，进而参与破产房企最终的财产分配。而一旦进入到这样的程序，作为排在破产费用、优先债权、担保债权之后的普通债权人，承租人的利益几乎无法得到任何保障。此外，承租人除有权要求对损害赔偿进行普通债权申报之外，还有权要求返还预付的租金、押金等。

当然，除了行使损害赔偿请求权之外，承租人还有一项特殊的权利，就是“取回权”。《企业破产法》第三十八条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。”该条中规定的就是取回权。而具体到破产法中，针对租赁合同关系而言，取回权的对象，主要是指承租人对租赁物的添附，比如大量的装修、装饰物等等。承租人对于在租赁物上的添附产生的必要费用和有益费用有权要求管理人予以返还，如果是可以拆除的部分，可以要求予以拆除；未能拆除部分，可要求管理人在评估租赁物价值时单独予以计算，在拍卖租赁物所得款项中要求对该部分对应的拍卖款予以“取回”。而此部分费用，在破产程序中应作为共益债务处理，而不应作为破产财产予以分配。(1)

三、世界各国针对承租人在破产程序中权利保护的相关规定

与我国《企业破产法》规定的提倡管理人行使解除权为主导的原则不同，国外的法律规定在破产程序中，对于租赁合同这种双方义务均未履行完毕的合同，大多是针对管理人解除权的限制。

联合国国际贸易法委员会制定的《破产法立法指南》中明确指出破产法的立法宗旨，破产法应当与其赖以存在并且终将进行维护的该社会的法律价值观和社会价值观相辅相成，并行不悖。也就是说，破产法虽然自成一体，但作为法律体系中一部分，它不能与其他部门法产生冲突，而是应当与其他部门法在同一轨道上运行，为维护社会整体利益进行平衡和规范。破产法应在最大限度维护债权人利益的前提下，兼顾各方当事人的利益，不能为了实现破产财产价值最大化，导致立法上“偏袒”债务人，损害其他各方当事人的合法利益，破坏经济秩序和市场规律，影响市场交易安全。

租赁合同作为义务双方均未履行完毕合同的一种，各国立法均有特殊例外的调整。美国《破产法典》第365条(h)对债务人为不动产出租人时拒绝该不动产租约的效力作了明确的限制。该条规定，尽管债务人(不动产出租人)有权选择解除租赁合同，但是解除权的行使十分苛刻严格。(2)美国《破产法典》对于破产债务人的解除权行使的前提条件是作为合同相对方的承租人自愿搬离租赁场所，否则债务人作为出租人是根本无法解除租赁协议的。德国《破产法》规定，债务人关于不动产标的或房屋的使用租赁和收益租赁关系，以对破产财产具有效力的方式延续。(3)相对于美国破产法的立法精神，德国破产法更注重合同的有效延续性和保护交易安全。日本《破产法》规定，处理待履行合同的一般规则不适用于就设定租赁权以及其他以使用、收益为目的的权利的合同。(4) 相对于其他待履行合同而言，日本则是将租赁合同作为特殊的一种待履行合同处理。我国台湾地区“破产法”则规定，承租人破产时，管理人有权终止租赁合同，而在出租人破产时并未规定允许管理人终止租赁合同。将破产债务人作为承租方和出租方的两种不同情形分别作出规定，在平衡各方权益义务上更加完善合理。(5)前述可见，无论是大陆法系国家还是欧美法系国家，各国立法对破产程序中仍在履行的租赁合同作出的特殊规定主要集中体现在对管理人的解除权的限制上。租赁合同继续履行，是可以保证破产财产在较长一段时间的破产过程中继续产生价值的合理途径，正是很好的维护债权人利益的有效方法；同时，根据“买卖不破租赁”的相关规定，管理人在处置租赁物时，完全可以带租转让，亦可以完成破产财产处置变现的最终目的。在这个过程中，承租人也可以选择行使“优先购买权”，甚至可能争取实现债权人和承租人利益共同最大化。这样的处理方式，既可以体现破产法的最终目的，处置破产资产，依法维护债权人的合法权益，又可以很好的保护承租人的利益，同时平衡各方当时人的权益，维护市场交易的安全和有序规律。

需要指出的是，尽管世界各国在破产程序的立法上对于出租人的解除权普遍采取限制的原则，但是在适用“买卖不破租赁”规则的程度上却存在差异。日本《破产法》第56条规定，破产债务人的对方当事人可以就租赁权进行登记、注册以及对抗第三人。而德国《破产法》第111条规定，破产管理人出让由债务人以使用租赁或收益租赁方式出租的不动产标的或房屋并且受让人取代债务人进入使用租赁或收益租赁关系的，受让人可以依照法定期限预告解除使用租赁或收益租赁关系。可见，日本《破产法》对承租人的权利保护较为优先，而德国《破产法》则是与我国相似，赋予了破产财产的受让人以有效期限内的选择解除权。

四、承租人权利保护的完善

房地产开发型企业一旦进入破产程序，涉及的租赁合同关系更是复杂多样，小面积商铺的处理相对容易，但对于大面积的商铺出租，大多数租赁给大型酒店、超市等承租方，承租方又为租赁房屋进行了大量的资金投入和大面积的装修添附，欲处理好出租方与承租方的关系，确实需要管理人很好的斟酌，不能急于求成，不考虑后果；否则，不讲究方式方法，简单直接的行使解除权，必然导致双方矛盾冲突扩大，容易引起不稳定的社会局面发生。那么，管理人如何处理好这样的关系呢？当然，主要依靠的仍是立法上的规定。相比较世界各国，我国《破产法》对于租赁合同等破产受理后尚未履行完毕的合同，相关规定上比较笼统，仍存在很多不明确性，在租赁合同上，尤其是对破产债务人的合同相对方承租人的利益维护较弱，利益均衡上不免存在一定的不平衡，仍需不断的完善。

（一）立法上

?1、管理人解除权的限制

我国《破产法》第18条规定了管理人的选择权，同时自破产受理之日起两个月内不通知继续履行合同即视为解除合同。可以说，解除合同是绝对的，继续履行合同是相对的。《破产法》对于管理人在何种条件下可以行使解除权未规定更加具体的条件，亦未作出任何相关的限制，未免有失偏颇。笔者认为，可以考虑借鉴国外的立法精神，在充分保护债权人利益的前提下，合理均衡其他各方当事人的权益和关系。具体到租赁合同的处理上，应参照国外大多数国家的通常做法，限制管理人选择解除租赁合同的权利，将租赁合同尽量予以延续，在处置破产财产过程中尽量采取带租转让，最大限度的实现破产财产的保值增值，同时兼顾承租人的利益。当然，是否所有租赁合同全部应限制管理人的解除权，还应视租赁合同的期限长短不同而定。如果租赁合同期限较短，在破产程序的进程中利用掌控破产程序的节奏可以更为合理的解决租赁合同的延续问题；但对于租赁合同期限较长的合同，就需要在管理人行使解除权和维护承租人合法权益之间尽量寻找平衡点，以妥善处理各方关系。

?2、承租人损害赔偿清偿范围的界定

管理人一旦行使解除权，承租人的损失势必发生。而其损害赔偿债权的组成中，不仅包括直接损失已支付的租金、装潢等方面的投入损失，还包括预期利润损失等间接损失。鉴于目前破产清算的清偿率较低，笔者认为《破产法》应将所有损失均纳入承租人的债权范围内，才更加公平合理，将承租人的损失降到最低。至于间接损失如何确定，则应视原租赁合同有无提前解除的约定，如有约定，按约定；无约定，就需要对租赁权益进行评估。

（二）实务中

?1、合理区分承租人的普通债权和优先债权

对于承租人的上述损失，还需考虑租赁房产是否存在抵押的问题。如租赁房产存在抵押的情况，且抵押权设立在租赁合同之前，则承租人的损失均应列入普通债权，列在劳动债权、税收、优先债权之后。如租赁合同发生在抵押权设立之前，则应考虑债权的顺序问题。《物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响”。抵押权人在债务人进入破产程序后对抵押财产享有优先权，但该优先权是在租赁关系产生之后的情况下，应当合理考虑承租人的利益。由于抵押权人在设立抵押权之初是明知抵押财产上存在租赁关系的，因此，承租人的债权应当在抵押权人享有的抵押优先权的范围内享有优先权，而非作为普通债权，轮在抵押人的优先债权之后，这样处理债权顺序才相对更加合理。如抵押物变现后不足以支付承租人的债权，则不足部分再行列入普通债权。(6)

?2、保护承租人取回权的合理行使

《破产法》第三十八条规定了债权人的“取回权”。具体到租赁合同中，承租人如对租赁房产进行了装修等添附，有权对可拆除的添附物行使“取回权”。如无法拆除部分，可在评估租赁房产时，单独就装修部分进行评估，拍卖变现后，可就拍卖所得款项中对应装修部分的款项行使“取回权”。实务中，租赁合同的承租人欲行使取回权并非是一件轻而易举之事，还需与管理人就取回权所对应的物进行确定。管理人应依法对承租人的“取回权”予以保护，并给予充分的支持。

?3、加大管理人工作力度

加强对承租人权益的保护，首先就需要树立管理人市场交易公平安全的意识，提高管理人自身的素质。在破产财产尽快变现的宗旨根深蒂固的存在于管理人概念里的前提下，在租赁关系不解除可能影响租赁财产变现甚至可能导致价值严重缩水的担忧中，管理人很难加考虑作为承租人的债权人的根本利益。因此，就需要管理人在实务中充分考虑和借鉴他国的立法精神，在出租人和承租人之间寻找利益平衡点，不轻易行使解除权，尽量维持租赁合同的延续性；同时，管理人应试图构架承租人与破产财产受让人之间沟通的桥梁，使承租人与新的出租人有更好的对话气氛，在沟通交流中就租赁期限、租赁物装修等问题达成利益均衡，同样有利于承租人减少自身的损失。

司法实践中，探讨更多的是绝大多数债权人利益保护问题，但作为债权人中的一类，承租人利益的保护也是体现法律公平公正的重要方面。不论是房产企业破产，还是一般类型的企业破产，租赁关系的处理都很可能需要面对。希望本文的提出，能够就企业破产程序中租赁关系的处理问题引起相关部门的重视，针对该问题，作出更加详尽的司法解释或操作指南，为管理人的工作指出方向，提供指导。