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百强房企光耀地产宣告破产,购房人能否要求过户房产?

作者: 时间:2021-09-28 阅读次数:1685 次 来自:周嵩律师

据报道,9月26日,光耀集团管理人公告,惠州中院于9月8日裁定终止光耀集团重整程序并宣告光耀集团破产。

自2011年起,光耀地产曾连续三年登上由中国房地产协会等机构发布的“中国房地产企业百强”榜单,然而随着为期三年的重整宣告失败,光耀集团即将画上句号。

资产无法足额偿债是破产主因,对购房人来说,加入集聚工程款债权人、担保债权人、普通债权人等债权人队伍一并参与清算分配,是极不情愿的;拿到房应该是绝大多数购房人的心声。

当重整、和解等努力都失败后,宣告破产并清算偿债是唯一路径,而债务人财产的明确是清算的基础,那么,购房人所购但未过户的房屋应否纳入债务人财产,对于购房人能否取得房屋所有权至关重要。

实务中,我们看到过最高法截然相反的裁判观点;

1、先看看不支持拿房的观点,(2020)最高法民申484号;本院认为,主要问题是金恒基公司是否应向芦喜明继续履行交付案涉房屋并办理过户登记。

本案所涉房屋虽办理了网签备案,但尚未登记至芦喜明名下。本院认为,芦喜明主张案涉房屋不属于金恒基公司破产财产,缺乏法律依据,本院不予支持。

破产程序目的在于集中公平处理债权债务关系,债务人进入破产程序后,除非法律规定或者管理人决定继续履行合同之外,债权人对债务人根据合同享有的履行请求权,应当统一转化为金钱债权,由债权人通过申报债权并根据法定顺位获得清偿。本案中,芦喜明请求交付案涉房产并办理过户登记,实际上是根据案涉商品房买卖合同提出清偿其个别债务的权利主张,属于无效清偿。芦喜明作为债权人可以向金恒基公司管理人申报相应的债权,并按《企业破产法》的相关规定实现权利。

此外,消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。案涉购房协议系在双方之间因民间借贷关系而形成财产抵偿债务协议的基础上签订的,二者具有整体性和关联性,不能割裂分析双方之间的房屋买卖关系和借贷关系。芦喜明不符合消费者购房人的特征,不属于以保护居住权为特别价值考量的消费者购房人,其请求金恒基公司交付案涉房屋债权不属于可优先保护的消费类购房债权。

2、我们再来看看支持拿房的观点,(2017)最高法民申1429号;本院经审查认为,本案的焦点问题是:(二)讼争商品房是否应列入破产财产,关于讼争商品房是否应列入破产财产的问题。住宅公司主张涉案商品房尚未建成,因此不是标的物,客观上也无法转移占有,即涉案商品房并非特定物且不符合相关规定的情形。本院认为,沃凯宏与东来公司签订的《商品房买卖合同》合法有效,且沃凯宏已支付全部购房款。沃凯宏所购商品房的楼层、房号、面积均具体明确,与其他房屋相区别,系特定物。法律规定的“尚未转移占有”,不仅包括可以转移占有但尚未转移的情形,也应包括客观上不符合交付条件,尚无法转移占有的情形。故原审法院依据该规定认定涉案商品房不属于破产财产并无不当。

我们可以看到,是否支持购房人拿房,与是否支付全款,是否满足交付条件,是否预告登记,是否存在所有权保留买卖,商品房买卖合同解除的约定,是否属消费购房人等诸多因素相联系,较为复杂。

从维护购房人利益的角度,正确的策略应该是,首先争取过户取得房屋所有权,其次也应使合同债务被认定为共益债务,进而获得相应优先受偿,最大保护自身权益。

做为破产地产企业的购房人,应当及时关注破产程序和进度,并积极参与破产流程,行使债权人权利,面对债务人破产,债权人之间存在一定程度的竞争关系,盲目等待实不可取。

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