【破产案例】山东高院：商品房买受人所享有的权利属于物权期待权，认定其享有涉案房屋取回权符合法律规定？
作者：并购重组与破产重整实务公众号 时间：2021-12-16 阅读次数：1169 次 来自：并购重组与破产重整实务公众号
山东省高级人民法院（2021）鲁民申1992号“济宁金正房地产开发有限公司、卢庆延一般取回权纠纷民事申请再审审查案”
【关键词】购房合同；破产法解释二第二条；破产案件规定第71条；法律冲突；物权期待权
【裁判要旨】
1．虽然《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条规定了不应认定为债务人财产的几种情形，但该条与《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条关于不属于破产财产的规定并无冲突，且后者尚未被废止，仍现行有效，原审判决适用该条司法解释，认定涉案房屋不属于破产财产，符合法律规定。
2．因涉案商品房买卖合同中买受人尚未支付全部购房款，出卖人可以要求其继续履行合同，作为债权主张，但买受人基于合法有效的民事法律行为有权取得涉案房屋，买受人所享有的权利属于物权期待权，该物权期待权应当依法得到保护，原审判决买受人享有涉案房屋取回权符合法律规定。
【案件事实】
济宁金正房地产开发有限公司申请再审称：1.双方签订的《济宁市商品房买卖合同》并未履行完毕，已因申请人进入重整程序而解除。本案中，法院在事实认定中明确购房人仅支付了首付款，有部分房款尚未支付，并未完成其主要付款义务，之后又认定“双方房屋买卖合同的主要权利义务已履行完毕”，前后事实认定矛盾。涉案房产的交付为违法交付，因涉案工程未竣工验收不符合交付条件，更未履行任何交付义务。原审法院变相以债权关系认定被申请人享有取回权这一物权，与物权法定原则的法理相违背。2.申请人已进入重整程序，客观上已履行合同不能。涉案工程尚未竣工验收，仍需后续建设资金，后续资金的摊派分配方案尚未出具，涉案房产完全不具备交付条件，更不具备取回要件，原审法院判决具备支付条件时协助被上诉人取回该房屋，其判决没有法律与事实依据。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（该法实施于2002年9月1日）第七十一条与《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》（该法实施于2013年9月16日）第二条关于认定债务人财产的规定相互冲突，应以“新法优于旧法”的原则适用新法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定申请再审。
卢庆延提交书面意见称：原审判决认定事实清楚，双方签订的《济宁市商品房买卖合同》合法有效，被申请人未支付部分购房款的责任不在被申请人，申请人已将涉案房屋交付给被申请人，且交付行为有效。原审判决适用法律正确，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条与破产法司法解释二第二条并不抵触，涉案房屋不属于申请人的破产财产，被申请人行使取回权于法有据。
【裁判结果】
山东高院裁定：驳回济宁金正房地产开发有限公司的再审申请。
【裁判理由】
山东高院经审查认为：关于涉案《济宁市商品房买卖合同》履行的问题，申请人主张被申请人有部分房款尚未支付，未完成主要付款义务，因工程未竣工验收不符合交付条件，涉案房产交付为违法交付。对此山东高院认为，根据原审查明的事实，被申请人已经支付了首付款，而根据合同约定剩余款项应以按揭贷款形式缴纳，申请人并未提交证据证明未支付房款的责任在于被申请人方。根据建筑法和国务院《建设工程质量管理条例》等法律法规的规定，涉案房屋建设工程的竣工验收是当事人之间的行为，建设单位是建设工程验收的组织者，政府相关职能部门不是房屋建设工程验收的主体，相关管理性规定是对建设单位的约束，未验收而违法交付的责任及出现的不利后果不应由购房人即被申请人承担。原审依据上述查明的事实，认定双方房屋买卖合同的主要权利义务已经履行完毕，并无不当。
关于法律适用的问题。虽然《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条规定了不应认定为债务人财产的几种情形，但该条与《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条关于不属于破产财产的规定并无冲突，且后者尚未被废止，仍现行有效，原审判决适用该条司法解释，认定涉案房屋不属于破产财产，符合法律规定。
关于被申请人是否享有涉案房屋取回权的问题。因涉案商品房买卖合同中被申请人尚未支付全部购房款，申请人可以要求其继续履行合同，作为债权主张，但被申请人基于合法有效的民事法律行为有权取得涉案房屋，被申请人所享有的权利属于物权期待权，该物权期待权应当依法得到保护，原审判决被申请人享有涉案房屋取回权符合法律规定。
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