在房地产公司破产程序中,拆迁安置补偿款是否属于优先债权?

在房地产公司破产程序中，拆迁安置补偿款是否属于优先债权？

编者按

本文摘选自作者即将在中国法制出版社出版的新书《破产纠纷裁判规则解读——司法实践、诉讼实战与典型案例详解》。我们结合最新法律、法规和监管政策，结合多年研究成果形成的实务著作。本书囊括了实务中因破产清算、破产重整、执行转破产等与破产程序相关的争议和诉讼中产生的各类纠纷和几乎所有重要法律问题。结合我们办理的大量破产相关业务和纠纷的实践经验，精心筛选出常见多发的，以案例为导向对各种业务场景下可能存在的裁判规则、主要问题、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，以期对业界同仁有所裨益。

阅读提示

在房地产开发企业破产过程中，债权人的类型往往是多样化的，包括被拆迁户、消费购房户、建筑商、实际施工人、银行、民间借贷人、农民工、员工等等，其中有一类人的权益值得我们关注，那就是被拆迁人，特别是被拆迁人的房屋被拆迁而又不能取得安置房的情形下，这一群体的利益就更加具有优先保护的必要性。本文中，笔者将选取一则重庆五中院的判例，给大家阐述为何拆迁户的权益应当优先得到保护。

裁判要旨

被拆迁人的权利在破产程序中应当予以特别保护，其债权在破产债权范围内享有优先受偿的权利，优先于其他各种债权，包括建设工程款债权和抵押债权，以及消费购房户的权益。

案情简介

一、2011年7月1日，刘世勇、黄长芸与永祥房地产公司签订《拆迁补偿协议书》，约定公司将刘世勇、黄长芸二人的房屋进行拆迁，公司为二人安置房屋两套，建筑面积110-120平方米，并每月给予2000元的过渡费。

二、此后，刘世永、黄长芸二人的房屋被拆迁，永祥房地产公司按照2000元的标准支付过渡费至2014年9月份。

三、2015年2月5日，永祥房地产公司与刘世勇、黄长芸分别签订了《认购协议书》，确定安置房屋分别为望城天地小区13幢4-1号房、5-1号房，房屋建筑面积均为124.05平方米。

四、2015年10月27日，重庆五中院裁定受理永祥房地产公司的破产清算申请，并指定了管理人；此后，刘世勇、黄长芸分别向管理人申报债权，要求确认上述安置房屋分别为二人所有，同时申报了过渡费26000元。

五、因安置房屋不再具备交付条件，管理人经评估确认房屋的拆迁安置折价款为818800元（409400元×2），确认二人的债权金额均为422400元，同时确认26000元的过渡费债权，但并未认定前述债权为优先债权。

六、刘世勇、黄长芸不服提起诉讼，要求确认其拆迁安置折价款及过渡费为优先债权；本案经重庆五中院审理，判决确认拆迁安置折价款及过渡费为优先债权。

裁判要点

本案的争议焦点是，在房地产开发企业破产的情形下，被拆迁人基于拆迁安置所享有的债权是否应当被视为优先债权，而得到优先保护。本案中，刘世勇等二人本应可以依据拆迁补偿协议置换取得两套房子，但是因永祥房地产公司进入破产程序，案涉的房产项目也不再具备复建条件，导致事实上房屋无法再能安置，在此情形下，法官认为：被拆迁人的权利在破产程序中应当予以特别保护，其债权在破产债权范围内享有优先受偿的权利，优先于其他各种债权，包括建设工程款债权和抵押债权。理由如下：

第一，被拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件。在所有权调换方式的房屋安置中，房屋的拆迁与安置房的建成存在时间差，如在拆迁人进入破产程序后不能给予被拆迁人优先保护，将会导致被拆迁人的基本生存权无法得到保障。

第二，被拆迁房屋的产权属于被拆迁人所有，在签订产权置换协议后，应视为被拆迁人原房屋所有权因拆迁而转移至调换后的房屋或相应房屋对价补偿款上。在安置房屋不具备交付条件的情况下，应当基于被拆迁人本应具有对安置房屋享有物权请求权的民法基本法理而赋予被拆迁人对安置房屋折价款的优先受偿权。

第三，被拆迁人与房地产开发企业签订相关安置补偿协议的时间一般早于土地使用权抵押或在建工程抵押及工程承包人的施工时间，相关担保物权人及工程承包人通过审查及相应安排，可以防控被拆迁人的优先受偿权带来的信用风险。

第四，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。该条规定虽不能直接得出被拆迁人权利在破产程序中具有优先性的结论，但起码可以看出对于被拆迁人权利优先保护的立法倾向性。与此类推《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中对于消费购房户优先保护的生存利益保障的立法本意，同样在注重生存利益保障的社会政策考量的背景下，被拆迁人不应弱于消费购房户的权利保障。

综上，在安置房屋不具备交付条件的情况下，被拆迁人对于安置房屋折价款的债权应具有优先于其他破产债权的优先受偿权。因此，本案中刘世勇、黄长芸对拆迁安置折价款818800元及过渡费26000元享有优先受偿权。安置房屋交付前的过渡费可以基于生存利益的保障原则参照安置房屋折价款同样具有优先受偿权。

实务经验总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

一、对于管理人来讲，在办理房地产企业的破产案件时，务必要准确判断债权人的类型，并排好不同债权人的顺序，通常拆迁户的债权优先于消费购房户的债权，消费购房户的债权优先于建设工程承包人的债权，建设工程承包人的债权优先于抵押债权，抵押债权优于劳动债权，劳动债权优于税收债权，税收债权优于其他普通债权。

二、对于债权人来讲，在房产企业破产后，在房屋能够交付的情况下，若为被拆迁人仍有权要求房地产开发企业继续交付 拆迁安置房，即使安置房不能交付，也有权利要求管理人将债权确认为最优先受偿的债权，否则有权提起债权异议之诉。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（已被修改）

第七条第一款 拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（已失效）

上海市高级人民法院: 你院沪高法[2001]14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下: 一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。 五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。

法院判决

以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

重庆市永川区人民法院，黄长芸刘世勇与重庆永祥房地产开发有限公司普通破产债权确认纠纷一审民事判决书【2016渝0118民初8224号】认为，本院评判认为，被拆迁人 的权利在破产程序中应当予以特别保护，其债权在破产债权范围内享有优先受偿的权利，优先于其他各种债权，包括建设工程款债权和抵押债权。理由如下：

第一，被拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件。在所有权调换方式的房屋安置中，房屋的拆迁与安置房的建成存在时间差，如在拆迁人进入破产程序后不能给予被拆迁人优先保护，将会导致被拆迁人的基本生存权无法得到保障。

第二，被拆迁房屋的产权属于被拆迁人所有，在签订产权置换协议后，应视为被拆迁人原房屋所有权因拆迁而转移至调换后的房屋或相应房屋对价补偿款上。在安置房屋不具备交付条件的情况下，应当基于被拆迁人本应具有对安置房屋享有物权请求权的民法基本法理而赋予被拆迁人对安置房屋折价款的优先受偿权。

第三，被拆迁人与房地产开发企业签订相关安置补偿协议的时间一般早于土地使用权抵押或在建工程抵押及工程承包人的施工时间，相关担保物权人及工程承包人通过审查及相应安排，可以防控被拆迁人的优先受偿权带来的信用风险。除此之外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照 所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。该条规定虽不能直接得出被拆迁人权利在破产程序中具有优先性的结论，但起码可以看出对于被拆迁人权利优先保护的立法倾向性。

与此类推《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中对于消费购房户优先保护的生存利益保障的立法本意，同样在注重生存利益保障的社会政策考量的背景下，被拆迁人不应弱于消费购房户的权利保障。

案件来源

重庆市永川区人民法院，黄长芸刘世勇与重庆永祥房地产开发有限公司普通破产债权确认纠纷一审民事判决书【2016渝0118民初8224号】。

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一次购买八套别墅的消费者，对一套以外的购房款债权不具有优先受偿权。

案例一：杭州市中级人民法院，许国林、杭州千岛湖新概念旅游开发有限公司破产债权确认纠纷二审民事判决书【（2019）浙01民终3838号】认为，首先，《批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该规定是基于生存权高于其他权利，为了保护个人消费者的居住权而设置的，即个人消费者购房应是直接用于满足其生活居住的必需，故对该条规定的消费者不宜作扩大解释。本案中，许国林先后与新概念公司签订了四份商品房买卖合同，购买了“金紫度假村”四套别墅，并且其与妻子许亦芳、儿子许铁锋在“金紫度假村”共购买了八套别墅，同时，结合其购房价格、款项支付方式等情况，本院认为，许国林购买案涉四套别墅并非基于生存、居住所需。故许国林不属于《批复》第二条规定的消费者，其对新概念公司的一套以外的购房款债权不具有优先受偿权。许国林上诉要求确认其对新概念公司享有12724642.50元优先债权的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。其次，针对许国林购买的四套房屋，新概念公司管理人确定其中一套已付购房款数额最多的别墅购房款在新概念公司破产财产分配中享有优先受偿权，已是对许国林利益给予的最大限度的维护，许国林要求按照所购房屋中价格最高者的总房价为上限确认优先债权金额的主张，并无法律依据，本院不予支持。