论坛之声 | 管理人发言精编：房地产企业破产篇

编者按

2022年9月23日举行的首届京津冀破产管理人协同发展论坛中，围绕“行业协会发展”“管理人执业风险防范”与“房地产企业破产业务”三大专题，多名学者、法官和管理人作了精彩发言。

北京篇

《房地产实务问题》

张世国

房地产企业破产，首先涉及的主体多，包括政府、银行、买房户，职工、建筑商、外包等等方方面面，至少涉及到两位数以上市场主体。第二，资金需求量特别大，一旦进入破产，数额往往比较巨大，而且债务性质非常复杂，有普通的，有特殊的，还有优先权的等等。第三，利润主体冲突比较尖锐，首先面临着银行、信托和其他金融机构；二是购房者不能住进新房，也将遇到断供；三是购房者的首付将化为无形，很容易引起群体事件；四是施工单位、建筑商无法支付民工工资，也会关联到建筑商的破产；五是抵押权人，有一押、二押，包括其它设施设备供应商。因此，一系列主体都会聚焦到企业来，引发剧烈的权利主体冲突。在实践中，这些企业除了高负债经营、跨行业经营、多渠道经营引发的经营风险外，还有一些刑事风险，通常表现为通过关连交易、通过职务侵占、通过挪用资金、通过非法吸收公众存款等等侵犯企业合法财产，造成企业经营困难。最后，房地产企业破产大部分为待建工程，价值波动大，变现非常困难。这次京津冀管理论坛集中到房地产企业破产问题上，建议三地管理人协会集中研究房地产企业破产中的焦点问题，形成专业的研究队伍，体现出协会研究能力和调研能力，形成可行化的报告，给行业、给政府、给法院，挖掘出我们管理人协会作为政府智库这么一种作用。

谈一个具体案件。北京房地产企业，项目比较大，一百多亿，办理过程中我们遇到一个法律适用的问题。项目总共25万平米，其中21万平米已经卖出去了，购房人支付了全款，办理了交房手续，马上准备过户了，这时候宣布破产。物业主要卖给一些央企和国企，央企和国企向管理人提出一堆法律意见，认为我们已经支付了全款、办理了交付，已经特定化了，项目财产不属于债务人财产。项目当时几乎全是靠融资建设的，抵押权人提出异议，说这个项目已经全部办理了抵押，应该优先保证抵押权利人的优先权。我们做了很多调研。两个司法解释，一个2002年最高法院关于审理破产案件的规定，第71条想说尚未办理产权或者产权过户，但是已经向买房人交付的财产不属于破产财产。新的破产法实施以后，关于破产法若干问题解释二却没有包括这个列举，因此，这个事情面临着法律适用的问题。再加上最高法院有典型案例各持一端，很难处理。

如果认定上述房产为债务人财产，购房人购房款顺位和普通债权有没有优先、有没有不同？这也是和法院沟通当中，国企、央企提出来的，这个问题也是法律上没有规定的。九民纪要只是对消费者购房人顺序优先权进行了优先排序。目前，政府、法院对这个案件高度关注并给予大力支持。这个案子在争取和解当中，想得到彻底解决，确实需要依赖府院联动机制。

《房地产开发企业重整中债权清偿顺序》

刘培峰

根据企业破产法第82条的规定，债权分类和清偿顺序一般有财产担保物权、税收债权和普通债权。司法解释三第11条也规定了，权益因重整计划受到调整或者影响债权人有权参加表决，基于特殊性和复杂性，根据案件的实际情况和维护广大债权人利益的需要，以及推动整个破产重整保证成功的需要，管理人一般会选择酌情增加回迁安置债权、消费性购房安置债权等几类债权人，整个房地产开发企业重整清偿顺位大概有回迁安置债权、有财产担保债权、职工债权、税收债权、普通债权等，当然，具体案件可能当中有所增加。

回迁安置债权在房地产开发企业重整当中应该属于绝对优先的地位，关于土地债权，破产法82条有明确规定的，有限担保债权、职工债权、税收债权、普通债权的顺位，大家基本没有异议。关于回迁安置债权、财产担保债权等的顺位的问题，首先，回迁安置债权应该在第一顺位，应该绝对优先保障的一类债权。回迁安置债权中一般包括被征收房屋的价值补偿、搬迁费、停产停业损失、补助、奖励、装饰装修等，它的法理基础其实目前来说还是有一定不足的，结合我们在实务中的切身体会，我更倾向于认为回迁安置债权属于一种债权物权化的特殊权益，刚才提到回迁安置债权涉及到拆迁安置补偿协议，本质上他是征收人，跟回迁户之间以一议物，很多人认为如果物权取回权的报酬，我更倾向于认识回迁安置债权是债权物权化一种特殊权利。在这种情况之下，根据目前的司法实践判例和相关案例，一般来说，结合回迁安置债权涉及到房地产开发企业进入破产重整程序之前和之后都是及时解决的首要问题，不仅关乎到回迁户的个体，对社会稳定有重大的决定性作用，甚至能够决定房地产重整的成败。所以，我们认为把它作为债权物权化的特殊权利放在第一顺位具有法理上和实践上的合理性、可行性。

《消费者购房认定依据和标准》

林涛

现在保交房、稳民生已经进入中央政治局会议文件了，保交房应该能完成，举国体制。稳民生，我认为前提要建立稳定预期，破产法本身就要给破产各位参与者建立稳定预期。在房企破产中最不稳定的预期就是消费购房优先权认定，集中表现三个方面，也可以说是三个不满意。第一个不满意，债权人不满意。破产，无论重整还是清算，本质上都是分配，有零和博弈的性质，你优先，我就不优先。房企破产中金融债权人对于消费购房优先权的不满意特别突出，因为他们认为他们代表金融安全、代表金融制度的稳定，本来没有法律赋予的一种消费购房优先权影响了他的抵押权，他跟银监会怎么交代？他跟他的监察、纪委怎么交代？有的金融机构是从道义上讲理解你，保护生存权、保护消费者，但是，你让我投票，让我不提异议，我回去怎么跟我的股东交代？怎么跟我的董事会交代？这是第一个不满意。第二个不满意，购房人也不满意。前面很多嘉宾讲了消费购房权认定，三个标准，有合同，50%以上款项，一套房，实际上比较严苛的，作为购房者来讲，他觉得不公平，对他保护也不充分，因为烂尾房有的已经两三年了，他在外面租房，违约金利息保护也有限，还要打折，不公平。第三个不满意，法院和政府不满意。在房企破产中最大债权人群体可能就是购房人群体，如果说一旦对他们处理不当，很可能下一阶段群诉群访，作为法院来讲，本身我请管理人来，指定管理人，是要替我们解决问题的，但现在这么多的债权异议、债权确认之诉，让我怎么办？作为政府来讲，天天围堵政府，显然不是他想看到的局面。

这三个不满意的根源是什么，我认为三个方面：第一方面，缺乏法律依据。消费购房优先权来自于2002年最高院价款优先权批复，这是司法文件提到商品房购买权优先保护，这个文件2020年底失效了；异议复议规定的第29条，只适用于执行异议复议案件的处理，是否等同于适用破产，不一定。再一个，九民纪要125、126条规定案外人救济部分，没有规定破产部分，能不能适用呢，不一定。在这个意义上，金融债权人说认定消费购房优先权没有法律依据，你的工程价款优先批复也已经失效了，唯一有效的是个案答复。再一个，里面转引的是建设工程价格优先批复的规定，工程价格优先批复已经失效了，个案答复还有没有效？也是值得商榷的。第二个原因，法律适用标准混乱。实践中有多种表现，比方合同类型，一般要求签署正式房屋购买合同，有的司法案例中，对于房屋认购书也认定为合法合同，已付款比例异议复议规定50%以上，九民纪要放宽了一点，但是能放多宽？还有二套房能不能认定为消费者购房优先权？在现在的经济条件下，在户型比较小的情况下，我认为二套房也是购房生存权保护范围之内吧。本身法律依据先天不足，司法适用又及其混乱，大家一查案例，就会觉得晕。第三个原因，认识混乱。消费购房优先权理论依据两个，第一，物权期待权，停留在学理上，内容是什么谁都不知道。第二，正当性来自于保护生存权，生存权什么，联合国人权公约里可能有，宪法学研究里可能有，民商法研究可能缺乏。

下面针对我讲的三个不满意和不满意的原因讲讲我的想法。

首先，我认为应该保护而且应该扩大保护。消费购房优先权是中国特色问题，来源于我国房地产行业金融属性，预售制度导致了广大消费者拿不到应有的房屋，烂尾的大量出现，在这种意义上，作为消费者、买房人，和银行没有本质区别，都是提供融资的，而且银行有资金实力、有专业实力，能够通过土地抵押、在建工程抵押保护自己，个体购房人没有这个能力，要扩大保护范围。

第二个建议，在规则层面。在实践和理论如此混乱情况下，指望国家层面出台法律不太现实，能不能从某个地方出台、各地出台各自关于消费购房权认定标准规则，给实践工作提供指引，目前河北破产案例审理规程第101有这么一条，有良好开端，希望三地能够通过合作联合在这方面作出有益的尝试。

第三个建议，在个案层面。主要分两小点：第一点，审查原则的备案公示，大型破产案件都要制定债权审查原则，供大家参照适用，房企破产的购房优先权认定，能不能专门制定审查原则，报法院备案，还要向广大债权人公示，起到定纷止争的作用。

最后一个建议，案例测试。我受什么启发呢？今年7月份上海金融法院发布关于金融市场案例测试规定，对于将来预见可能发生争议的，事先提到法院进行测试，作为以后的标准，可能突破了法律规定，尤其突破了破产法规定，我觉得可以探讨。

天津篇

《共益债投资在房地产企业重整中的运用》

张颖

房地产受金融政策影响，房地产行业融资受限，以2019年和2021年两年当中银保监会颁布的政策来看，比如对银行表内表外资金变相用于土地出让融资的整治，还有通过股权投资加上股东借款等变相提供融资，还有防止经营用途的贷款、违规注入房地产领域的整治等等，都是房地产金融政策的调整，在一定程度上增加了房地产项目再融资的难度。

向大家汇报和分享房地产重整路径。第一，重点讲债转股问题，房地产项目不具备持续和稳定获得现金流的特点，所以，如果在房地产重整项目当中使用债转股工具的时候必须要根据资产的形态、变现周期、管理模式等等这些具体情况酌情考虑。从实操经验角度来看，债转股的适用非常有限。第二，以物抵债方式，以物抵债方式其实体现了抵押资产偿债的对应性以及债随物走优先受偿的原则，往往由于项目没有实际完工和过户税务成本较高存在困难，但是，以物抵债仍然是房地产重整当中可以重点考虑和参照的路径。第三，信托受益权，在没有取得房产证时候可以通过股权来作为底层资产信托收益权作为偿债方式，既可以保证及时分配、及时记帐，同时也可以保证未来通过收益权的实现资金的归集、分配逐步实现债权退出。

除债转股、以物抵债方式之外，续建资金的引入和退出是目前市场环境下较为实际的方式。共益债是目前市场上广被关注的融资方式，投资人投资兴趣相对来讲比较踊跃。从国外金融市场来看，共益债融资产品在国外是相对成熟的产品模式，特别是在美国。近年来，地产项目共益债融资成功案例是有所增加的，江浙区域，浙江资产教育中心从2015年开始发行数智收益权产品，都是房地产项目当中共益债融资产品。在沈阳机床融资当中，引用了2.8亿共益债融资。特别值得一提的是，上海三中院受理了上海市建筑面积最大的烂尾楼项目，创造性的引入了共益债续建模式，充分挖掘地产项目的重整价值，最终成为上海首利共益债融资房地产项目成功案例，这个项目在去年9月份已经成功复工续建。目前我们接触到的多种类型的金融机构对重整项目当中的共益债的融资都投入了前期的论证和研究，还有一些金融机构已经开始建立内部的投前评价体系，特别是在保交楼政策引导下，商业银行、信托公司等都关注到保交楼的导向和规模，共益债融资有望成为这几年在投资人市场普遍低迷情况下能够替代债务投资的财务投资。

管理人在重整过程当中引入共益债融资都会面临的问题：第一，共益债适用过程中面临的权利冲突问题。共益债在重整当中实际遇到的问题是破产法司法解释三第二条规定，意味着共益债融资优于普通债权，但并没有界定它优先抵押权债权人。现实当中，共益债的债权人往往要求超级优先受偿权，我觉得有一定的合理性，共益债本身属于增量资金，在优先性上必然要优于原有的存量债权，而原有优先债权人往往担心优先债权失去保障，所以比较抗拒，这样双方容易陷入利益和谈判博弈当中出现僵局。

基于这种情况，可以尝试用以下方式来解，就是对项目资金和后期收益进行精准测算，以现状评估值锁定存量优先权价值和范围，简单地说以评估价值为准，而不在于以合同的约定为准，可以给共益债优先债权人对冲释放出空间，可以用于共益债的优先瘦长，从另外一个维度可以理解共益债债权人对新增工程享有优先权。

《破产程序中担保物权行使受限问题》

贾丽丽

针对担保物权受限这个主题，我分三个过程跟各位做个介绍，变现前、变现中、变现后，变现前有两种类型：第一，对第75条扩大化解释，在重整手续里担保物权是代为行使的，实践中担保物权同样受限。我认为也是有一定合理性的，为什么呢？因为在宣告破产之前，清算程序毕竟可以转为重整程序。王新欣老师也提到这个观点，在清算程序里是暂时性的暂停行使，可以给予一个合理的中止期限，管理人可以充分的论证担保物是不是必须的财产。同时，也可以跟相关的利益主体征询一下意见。对于第二种情形就是捆绑现象，九民纪要里有一个规定，清算和解程序里对于担保物一定要及时变现，如果单独处置影响整体价值的除外，我认为不管是第75条的扩大化解释还是这个现象，我认为破产法牺牲了个人利益，也就牺牲了担保债权人利益，美国对于担保人有利息的补偿和价值的补偿机制，是可以借鉴的。

第二个层面，变现中，关于处置主体的争论。法律并没有明确规定必须是管理人还是担保债权人作为处置主体，实务当中一般管理人作为处置主体，有些人在实务当中认为相较于担保债权人，对于担保物的处置，管理人的利益相关性肯定多一些。管理人代表的是全体债权人利益，但以管理人作为处置主体的原则不能随意突破，可以赋予合理的期限，日本相关的制度可以借鉴。

第三个层面，变现后。担保物处置完了，如果马上分配，后面担保物上出现比你这个债权更优先的权利，或者这笔债权有可能被撤销或者被其他债权人申请撤销的话，怎么办？对于资质比较好的主体比如银行，在数额上，可以给予一个比例比如70%，同意债权人可以提供执行回款承诺作为加持，这样对担保债权人权益有一定的保护。

《共益债务引入方式和程序》

李单单

我分享三点：

第一，共益债务过高会挤占普通债权人清偿资源，导致破产企业名下无财产可供分配，精准识别债务，有利于维护债权人的权利。实务中在共益债务认定上存在难点，比如说破产受理前的一些抒困资金，以及预重整程序引入的资金，也有可能被认定为共益债。

第二点，如何界定破产受理后产生的债务。在司法实践中也有很多争议，以不当得利之债发生在破产受理之后为例，具体指的是给付行为、还是获利没有法律根据发生在破产受理后、还是两者均应该发生破产受理后，这个没有明确法律规定。最高院2016年93号答复函中将预付租金认定为共益债，这种认定其实属于将获利没有法律根据作为一种判断时点，以合同解除作为时点；商品房买卖合同中，企业破产、房屋烂尾导致商品房买卖合同解除，已付的购房款是否能认定成共益债，有案例认为不应当认定共益债，因为不当得利之债发生时点也就是收款行为是破产受理前。上面案例可以看出来，具体认定共益债问题上存在很多突破共益债基本含义或者法律规定不明的问题，这就给我们在甄别共益债务方面产生很多困扰。在这种情况下，需要严格把握共益债的引入方式和程序，以确保管理人依法履职。

在共益债务引入方式上有多种方式：第一，第三人直接垫付资金，由施工方继续垫资施工，垫资部分认定共益债。第二，投资人以破产企业抒困重生为目的的提供资金。第三种，第三人为共益债融资提供担保，并履行担保责任的部分也会被认定为共益债，比如破产企业向银行申请贷款，银行要求必须有第三方提供担保，担保人提供担保责任，并履行担保责任之后，这部分借款本金也依然可以被认定为共益债，这种情况在四川攀枝花相关法院里有相关实务案例。

共益债务引入和既定程序上，对于已经发生的债务，比如即时发生的租金等，管理人怎么界定共益债，实务当中会采取多种方式。第一种，管理人可以依法认定共益债并公示，公示之后没有异议，报请人民法院裁定确认。第二，管理人对于认定共益债事项直接向债权人会议报告。第三，管理人不予认定共益债，债权人可以后续通过诉讼方式确认共益债。第四，直接将共益债作为债权申报事项，列入债权人表，参照申报债权异议和诉讼程序。目前很多案例认为共益债属于管理人主动认定范畴。对于事后发生引入资金的借款行为，法律明确规定应当经过债权人会议决议通过或者第一次债权人会议召开之前经人民法院允许，具体操作过程中方式各异，有的放入破产重整计划草案，还有的放入财产管理方案，需要管理人履职过程中需要在法律框架内发挥更主观能力性，需要作出更多的有益探索。

《破产财产的保值增值及各方债权人的利益平衡》

张瑞雪

第一方面，房地产企业破产原因。原因一，房地产企业综合性较强，资金需求量大。原因二，企业资金周转不灵和资金链断裂的情况，原因三，房地产企业的投资者投机心理导致的决策失误原因。

第二方面，破产清算程序中的在建工程项目续建。由于房地产企业的特殊性，进入破产清算程序前，有些项目长期处于烂尾状态，为了在破产程序中实现破产财产的保值增值，破产程序中进行在建工程的续建工作就成了非常重要的手段之一。续建过程中，要考虑以下四个方面问题：首先，从续建资产的筹措和承担角度，除了可以从金融机构进行借款外，还可以从资金压力源头出发，与施工方进行洽商，通过施工单位先行垫资方式进行在建工程续建，还可以借助网络司法拍卖平台等各种网络平台方式进行招商引资。同时，在施工过程中，需要在在建工程现状保护以及新旧工程施工衔接问题予以关注，充分借助府院联动机制，更好、更快达成项目竣工验收的最终目标。

第三方面，管理人如何兼顾各类债权人，处理好纷争矛盾。管理人要注重结合各方债权人利益，在债权认定中严格把控消费型债权认定方式，最大程度的化解各类债权人的利益冲突。

河北篇

《“保交楼”下的房企抒困》

赵艳辰

近年来我国房地产企业长期依赖高负债、高杠杆的发展模式，再加上房地产市场的下行，再加上政策调控和疫情防控的原因，导致了不少的房地产企业经营陷入困境，部分楼盘项目停工、停产，烂尾楼盘不仅影响购房户业主，也对当地经济造成很大影响，严重影响了当地经济的健康发展。今年7月中央提出保交楼、保民生，以郑州为代表的政府强力的介入到房地产市场，对项目楼盘进行了抒困救助，对稳定市场、保护民生有重大意义。

困境房企主要表现有六个方面：第一，负债较高，资产债务较大，负债率较高。第二，列入失信名单，融资渠道已经被堵死，没有再融资的能力。第三，债务违约，存在着大量诉讼执行。第四，项目或者帐簿被查封，无法再复工续建。第五，上访多发，维稳压力较大。第六，社会信誉较差，企业自救或者自身再恢复比较没有希望。

在这种情况下，对自身已经没有办法复工复产的项目，现在主要救助方式两种：一种政府，一种是通过司法程序，就是破产程序。通过政府的方式，主要设立抒困基金，澎改贷款的统贷统还，购置保障性住房或者公租房以及国有企业的收并购等形式，政府可以调度本辖区各种资源，包括政府平台、政府金融机构、国有企业等资源，手段比较多样。同时，很多地方各个领导干部也是通过了领导分包、整理政府工作组或者一对一帮扶等模式介入了这项工作，对我们保交楼、对房地产抒困都有很好的作用和意义。

破产模式，就是通过法院破产清算、重整、和解，引荐投资人对债务进行重组，达到项目的复工复产。这两种抒困方式不同，选择标准是可售货值加上应收房款与企业的负债和后继投入做比较，当可售货值和应收房款大于企业负债和后继投入的时候，也就是说企业的收入能够覆盖今后的投资和清偿债务，对政府来说、对投资人来说、对企业自身来说怎么做都行，自救还是投资，项目最后都是有利润的。第二，可售货值和应收房款小于企业的负债或今后的投资，这种情况下，只能通过破产手段进行债务豁免，使债务下降下来才能够建设。当判断采用哪种抒困方式时候，企业资产、企业负债、企业项目续建投资、项目可售货值和变现周期这五个要素是影响我们做判断的。在这时候，资产和负债是一种静态的表现，对判定企业具备破产原因有意义，对选择使用哪种救助方式没有太大意义。政府的帮扶和法院司法重整破产程序对比，在解除保全、终止执行、停止计息、固定债务以及对债务的豁免，债权人公平受偿，在这些方面，司法程序有优势，如果政府想达到这个效果，就得和债权人一对一谈判。政府的帮扶，在政策支持上具有很大的优势，适用性更强。政府优势的第二个方面，政府在协调其他机构参与上具有很强的优势，比如辖区国有企业、城投平台、政府融投资平台有很大的针对性和优势。第三，政府灵活，可以采取不同的方式，没有时间要求，也没有程序上这么多要求。

在这方面的几个建议：第一个建议，要充分认识市场在我们抒困、在房企救助中间的作用，房地产项目能不能救、能不能救的活取决于项目的自身和市场，尽管法院、政府、管理人会做出很多工作在这方面，作出很重要工作。有些企业重整不成功，破产没有达到与其的目标，不是管理人和法院、政府的原因，是市场和企业自身的原因，这是市场在企业救助和抒困中间的作用。

第二，要加强府院联动，尤其是房地产破产重整，涉及到政策、维稳、当地经济、金融生态等等方方面面，绝非是法院一家能够解决的，更不是我们一个管理人、中介机构能够解决的，有赖于政府的支持。所以，应该加强深化府院联动，充分利用政府的资源和政府的权利，利用政府资源的配制，提高房地产审判的质效。

第三，采取预重整模式。对化解重大事项、提高重整的成功率，尤其是重大复杂的房地产案件，预重整有一个很好的缓冲作用，基本可以判定这个案件大致的走向，很多工作可以提前准备，未雨绸缪，对顺利审判房地产案件具有很重要的意义。即使我们不采取预重整，我们也要从清算模式向重整模式转。

第四，不要以管理人为复工主体开工建设。以管理人为复工建设有很大的弊端，主要是因为管理人作为中介机构不具备房地产开发的工作和经验，房地产里边的情况特别复杂，在债务以及后期形成利润上的分配、费用分担存在很多不确定因素。施工过程本来就是风险高发的行业之一，管理人没有管理经验，又在烂尾楼盘上复工，更会带来很多不确定因素，都会影响案件进展。所以，建议管理人不要以管理人为主体复工建设。在重整期间，争取早日的引进投资人，或者以债务人自行管理财产的模式。

第五，信访的问题。首先明确一下，不是因为进入破产程序而有的上访，上访本身就有，上访太多了，才有破产程序。上访问题在我们破产重整中存在也是法院担当的体现。

第六，现在有大量的房地产企业等待或者需要通过重整程序、破产程序进行出清。审理难度较、审理周期较长，法院普遍审理压力较大，影响了房地产企业通过司法程序落实保交楼。建议法院从考核社会舆论、政府支持等方面减轻法院的压力，扩大房地产企业介入适用重整程序的范围。

《破产重整的结构化投融资问题》

潘志瀛

房地产企业本身是一种重资金、重资产的企业，一旦陷入困境之后，往往信用体系受到严重的损害，自我进行盘活重组、融资的猛烈几乎完全丧失掉，特别是在中国整个房地产早期阶段，很多人、很多机构把房地产作为投资类产品，某种意义上带有一定金融属性。在这样的背景之下，从烂尾地产项目盘活来说，维系相对稳定的运营自身的价值相对于全面停产停业的价值肯定会有更好的体现使整个项目得以开发完成。

既然盘活资产是核心，注入资金就是极其重要的手段和措施，所以怎样有效的集合资金、资本进行注入是最重要、最核心的问题，需要建立一种结构化的投融资安排体系框架，才有可能有效的为破产企业提供融资上的便利和投资人投资上的便利。

房地产企业有融资需求，从投资端角度讲，进行资金组合、集合，需要非单一来源资金，和积极的结构化安排，包括刚才提到的政府引导基金的安排，包括信托类的，包括其它专项债券等结构化投资资金来源问题。现有破产法提供的程序内的投融资安排，往往涉及到共益债融资，现有破产法体系之下是不完整的。

一方面，提到关于借款问题，除了借款这样一种资金融通之外，有没有垫付工程款、垫资施工情形，包括破产企业本身通过赊购、赊销方式为企业进一步提供流动性等等问题。

还有一个层面，除了债权融资之外，有没有股权性的投资？我们也遇到有实际的案例，投资人收购了房地产企业，提供了相应的投资资金，到底是股权性投资、还是债权性投资，，后续投资到底是什么性质？投资人主张是共益债性质，这是比较突出的问题。还有，预重整阶段进行共益债安排，某种意义上来讲没有法律依据，完全依靠债权人事先的决议或者协议的安排，进而赋予它优先性地位，是扩张适用问题。

另外一方面，后端扩张性适用，重整计划当中对重整计划执行期间特定资金资本的引入要赋予它共益债性质的安排，程序类共益债能不能进行两端有效的扩张，进而解决实践当中的问题。

最后一个方面，为了便于破产企业投融资体制机制建设，一方面应提供有效的立法保障，给房地产破产企业投融资提供制度性便利，有待于立法制度上的完善。另外一方面，在实践方面的缓释性手段和措施。

《破产重整当中各方主体利益的平衡》

陈华

房企破产重整案件是很复杂的破产案件，管理人在实际工作当中必须注意平衡以下的关系和利益冲突：

一是法院和政府之间工作关注点差异的平衡问题。房地产开发涉及大量的行政审批事项和社会维稳问题，法院注重法律和程序，政府主要关注点可能更侧重于如何化解社会矛盾、维护社会稳定和地方的经济利益，这种关注点的差异性可能对于工作思路产生分歧，管理人地位就非常尴尬。如果管理人是单纯的中介机构，在协调项目涉及的行政审批事项当中，话语权是很弱的，很难和相关的行政部门有效的沟通和协调。如果管理人是政府清算组，当重整工作方案与政府发生各自关注点出现不平衡的时候，中介机构必然受夹板气。如何理清司法权和行政权的关系和边界，平衡好工作重点和方案，这是能否充分发挥府院联动机制合力完成重整的关键。

二是物权和债权利益的平衡问题。破产破的是债权，不能破物权，按照物权法定原则，只有经过依法登记的购房人才能享有完整的物权，但商品房预售制度情形下，自销售至交房办证形成了购房人由债权向物权转化的期待期。房企的一房二卖问题、在建工程低压问题、虚假按揭或者明为购房实为借贷非法融资问题，已经交付的房屋违反规划，或者未经竣工验收即已实际交房，所有这些问题都涉及到购房人能否实现自己物权问题。如果没有政府相关职能部门的支持，这些问题都很难得到解决，依靠当地政府来有效的解决这些问题，是唯一的路径。

三是消费类购房和非消费类购房保护的问题。从目前的理念说，住宅类购房属于生存权的范畴，而非住宅类的购房属于发展权的范畴。如何保护此类债权人的利益，平衡好这一类债权人和其他债权人之间比如有特定财产担保的债权人或者建设工程价格优先的债权人，平衡好他们之间的利益冲突，是管理人面临的一个重要问题。原则上应当严格掌握适用标准，但实践当中如何认定唯一住房是管理人很难准确判断的一个问题，惯常做法是在平衡好相关权利人利益的前提下尽量灵活掌握。

四是投资人与债权人、债务人的利益经横问题。重整价格的理论支撑是债务人能够通过调整经营结构获取增量资金或者调整债权来实现企业的继续存续和经营，并且以经营获得利润清偿债务。但房企重整，如无法获得增量土地或者没有存量土地情况下，只能利用现有项目和土地资源解决问题，但没有增量资金注入，续建工程根本无法完成，重整也很难实现。投资人不是慈善家，任何投资都需要有利润回报的，如何平衡投资人、债权人和债务人这三方的利益，是能否引入战略投资者的一个关键。政府在土地规划等方面的特定政策支持很重要。

五是破产程序与社会稳定矛盾冲突平衡问题。房屋是购房人一项重要资产，很多家庭集全家之力购买房屋，破产必然引发购房人恐慌形成重大的不稳定因素，政府只解决部分敏感，极可能和公平清理债权债务的原则和理念产生冲突，涉嫌违反破产法。但如果不解决，就没有办法维持正常的重整秩序。这是很现实的问题。现实中，我们能够采取的办法是协调第三方，通过债权转让的方式把敏感债权人收购，以规避个人清偿的问题，当然，收购债权的资金和主体也离不开地方政府的支持。

总之，房企破产案件的社会属性可能大于法律属性，也是最适合府院联动的司法案件。希望政府对于破产事件有一定要求时候法院也不能一概指责政府干预司法，当然政府也不应提出过分的要求，而应当尊重法律、尊重程序、尊重法院的司法权，如何平衡好并没有标准答案或者统一方案，只能靠管理人发挥聪明才智，根据具体的案件和当地的具体情况具体解决。

备注：

以上根据发言人现场发言编辑整理