最高院：开发商破产，购房者认购款也优先于银行抵押权清偿

裁判要旨

房地产开发企业破产案件中，破产债权类型纷繁复杂，存在诸多价值冲突和利益衡平，破产债权的清偿顺序，对各方当事人的切身利益影响巨大。为切实平衡好房地产开发企业、购房人、其他债权人之间的关系，公平保护各方当事人的合法权益，最高人民法院先后出台了《批复》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释，并就山东省高级人民法院处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案作出答复。上述解释和答复意见均赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神,确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。

案情简介

韦某与金穗公司于2014年1月17日签订《内部认购申请书》、《补充协议》，协议约定由韦某购买金穗公司开发的人民大厦南区2栋22层06号住房一套。合同约定总房款为309921元。合同签订后，韦某向金穗公司交纳购房款92976元。

2018年7月9日，一审法院作出（2018）桂03破申6号民事裁定，受理了金穗公司的破产清算申请。韦某向管理人申报债权为购房款本金92976元，其他损失10000元。经管理人审核认定，韦某与金穗公司签订的《内部认购申请书》及补充协议等因签订合同时未取得商品房预售许可证而无效，确认韦某已交付的购房款本金92976元为优先债权。韦某的已付房款比例占合同约定的购房款比例的30%。

长城公司广西分公司向管理人申报债权本金24630259.09元、其他损失8877658.25元。经管理人审核认定，其债权本金为24630259.09元、其他损失7746193.28元，合计总额32464602.37元。管理人确认长城公司广西分公司在抵押物金穗公司人民大厦北区在建工程46556.29平方米，北区4290.73平方米土地使用权（证号为临国用[2009]第3320号，[2010]第1925、1926号，[2011]第2672、099号）变卖款及韦某某，潘某某持有金穗公司股权变卖款范围内款项为优先债权，超过上述变卖款之外的债权款项为普通债权【系管理人笔误，应为临国用[2011]第2276号土地使用权证】。

长城公司广西分公司就其自身债权金额和韦某的债权性质向管理人提出债权异议复审，认为韦某的购房款本金不应在临国用[2011]第2276号土地处置所得款项中享有优先权。

经管理人复审确认，长城公司广西分公司其他损失金额为8857608.25元，债权总额为33487867.34元。同时，管理人维持了对韦某的购房款本金享有优先债权的审核意见。2019年4月17日，管理人向长城公司广西分公司出具《复审债权异议表接收回执》，告知其在收到该回执之日起15日内向人民法院提起债权确认之诉，否则即视为对复审债权表无异议。长城公司广西分公司于法定期限内向一审法院提起诉讼。

法院认为

一审法院认为：

讼争的各方当事人对于被告与金穗公司签订的《内部认购申请书》等房屋买卖合同无效、被告已经实际支付的购房款、被告已支付的购房款占全部购房款的比例均无异议。本案的争议焦点是：购房合同效力、被告是否属于消费性购房以及被告实际支付购房款占购房款总额的比例是否影响破产债权优先权的确认。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷一案请示的答复》明确：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的精神。并且该批复中明确承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。

根据上述法律规定，首先可以确定，根据逻辑关系，权利保护顺位应为房屋买受人的购房款返还请求权、建设工程价款优先受偿权、抵押权人的抵押权。其次，受到优先保护的房屋买受人应当是消费者。人民法院司法实践中已经基本形成以购买房屋的性质作为判断的“客观标准”，即当事人购买的房屋性质为居住用房，则认定为消费者。如果购买的房产为写字楼、门面房等经营性用房，则不是消费者。再次，对房屋买受人的权利予以优先保护充分体现了对消费者生存权的倾斜。并且《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条只是明确规定了消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，工程价款优先受偿权不得对抗买受人，但不能就此推论出承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权绝对优先于未支付50%以上购房款的买受人的权利，更不能推论出抵押权绝对优先于未支付50%以上购房款的买受人的权利。原告主张本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。一审法院认为，该司法解释适用于人民法院对金钱债权的执行程序，而本案是破产债权确认之诉的诉讼程序，不能适用该司法解释的规定。

本案当中，被告与金穗公司签订的购房合同，因金穗公司未取得商品房预售许可证而导致合同无效，合同无效的主要过错不在购房户。从上述最高人民法院对相关案件的批复也可以看出合同的效力并不影响买受人主张优先权。原告认为因为被告与第三人签订的是无效合同，因此无权主张优先权于法无据。被告购买的是居住用房，符合消费者的身份，原告也无相关证据证明被告购买该居住用房是为了投资的目的。因此，有必要对被告的生存权予以优先保护。原告认为被告不具有消费者身份或所购商品房并非唯一住房的主张，因其未能向人民法院举证，应当承担举证不能的法律后果。被告已按合同约定支付了部分购房款，如果仅以是否支付50%以上购房款作为确定购房户享有优先权的标准有违对全部债权人一体的平等保护。而且即使依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定为保护房屋消费者物权期待权，亦允许法院对买受人应当支付的剩余房款按到期债权予以执行而促成对消费者的权利保护。案涉房屋目前暂无复工可能，如再要求购房户支付50%以上购房款是对购房户权益的进一步侵害。故即便被告支付购房款占已付购房款的50%或以下，为特别保护弱势购房户的生存权亦有必要赋予优先权。原告通过收购债权而获得抵押权，其作为处置不良资产的国有公司所享有的经营权不应优先于公民的生存权。

综上所述，长城公司广西分公司的诉讼请求不能成立。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回原告长城公司广西分公司的诉讼请求。二、案件受理费100元，由长城公司广西分公司负担。

二审法院认为：

本案的争议焦点为被上诉人对金穗公司享有的购房债权本金是否享有优先受偿权。本案中，长城公司广西分公司对被上诉人已经实际支付的购房款且已支付的购房款占全部购房款的比例均无异议，但认为不属消费性购房，不享有优先受偿权，对长城公司广西分公司的该项主张依法不予支持。

1.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷一案请示的答复》都体现了保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，本案中，虽然被上诉人与金穗公司签订的《内部认购申请书》《补充协议》，因金穗公司未取得商品房预售许可证而导致合同无效，但合同无效的主要过错不在购房户，不能由购房户承担应由开发商承担的风险。

2.从长城公司广西分公司起诉的102户购房户已交付的购房款看，购房户最高交付的购房金额为222797元人民币，对被上诉人而言，有的在签订协议后交付的购房款已达50%而有些为50%以下，对未达50%的购房者是由于金穗公司的原因导致其丧失了在条件成就时可通过补足房款达到过半以上的机会，且这102购房户已付的款项均为非大额购房款，长城公司广西分公司亦无证据证实被上诉人在签订购房协议时有损害抵押权人利益的故意，对比长城公司广西分公司通过收购债权获得的抵押权对价，一审法院基于对本案购房户统一平等保护原则出发，对处于弱势地位的房屋买受人进行优先保护并不损害该公司的利益，法律亦不应将上述房屋买受人生存权利排斥。长城公司广西分公司认为享有消费性购房优先权的购房者应当仅限于符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的消费者，这是该公司对规定的误读，依法不予支持。

3.因金穗公司已进入破产清算程序，在对购房户已付购房款债权数额无异议的情况下，此类债权是否可以优先受偿实质是破产财产的分配顺序问题，也就是涉及破产财产的分配方案问题，而债权人会议的职权之一就是《中华人民共和国企业破产法》第六十一条第一款（十）项规定的“通过破产财产的分配方案”，同时第六十五条第二款规定“本法第六十一条第一款第十项所列事项，经债权人会议二次表决仍未通过的，由人民法院裁定。”也即是对破产财产分配顺序问题是由债权人会议表决的，对经债权人会议二次表决仍未通过的，人民法院有最终的裁定权。而长城公司广西分公司在债权人会议尚未就分配问题表决情况下即主张102户购房户不具优先受偿权，独自行使了债权人会议的职权，对其行为依法应不予支持。

综上，长城公司广西分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

最高法院认为：

本案系破产债权确认纠纷再审审查案件。金穗公司进入破产程序后，共有102位购房者申报的债权被破产管理人确定为优先债权，长城公司广西分公司对此提出异议,形成本案破产债权确认之诉。本案再审审查应当围绕当事人申请再审的理由是否成立以及原判决适用法律是否正确、处理意见是否妥当， 重点审查原判决关于购房消费者对金穗公司享有的购房债权本金享有优先受偿权的处理意见是否有误。

房地产开发企业破产案件中，破产债权类型纷繁复杂，存在诸多价值冲突和利益衡平，破产债权的清偿顺序，对各方当事人的切身利益影响巨大。为切实平衡好房地产开发企业、购房人、其他债权人之间的关系，公平保护各方当事人的合法权益，最高人民法院先后出台了《批复》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释，并就山东省高级人民法院处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案作出答复。上述解释和答复意见均赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神,确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。韦某与金穗公司之间签订的是《内部认购申请书》，据此交付的款项为“认购订金”，约定“该款项于正式签订《房屋买卖合同》时自动转为房款”。虽然双方事后未能签订《房屋买卖合同》，但双方当事人均同意上述款项属于《批复》第二条规定的“消费者交付购买商品房的款项”。原判决根据前述司法解释以及答复意见的逻辑关系，并基于对案涉购房消费者的统一平等保护以及实现案件处理的实质公平，认为韦某作为购房消费者享有的购房款返还请求权优先于长城公司广西分公司享有的抵押权予以受偿，驳回长城公司广西分公司的诉讼请求，符合本案实际，处理意见较为公允，本院予以认可。长城公司广西分公司通过收购债权而获得抵押权，其基于处置不良债权所享有的经营性债权，在破产清偿中不应优于韦某作为消费者享有的对已付购房款本金债权予以受偿,其关于作为抵押权人的合法权益受损的主张，理据不足。长城公司广西分公司关于其依法行使异议权提起本案诉讼不属于行使债权人会议职权的再审事由，因与本案实体争议处理缺乏实质关联，不影响原判决结果公正性。