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“买卖不破租赁”在破产清算中的适用

作者: 时间:2018-05-29 阅读次数:113 次 来自:江苏法制报

  在破产案件审理过程中,往往发现破产企业在法院宣告破产前将自有的房屋对外出租用以增加企业收益,且与承租人之间签订的租赁合同期限较长,延续至破产宣告之后。承租人在申报债权过程中,往往以“买卖不破租赁”为由要求继续履行合同,避免承担装修费用等损失。那么在破产清算过程中是否适用“买卖不破租赁”呢?

  所谓“买卖不破租赁”,系指在租赁合同关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系并不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求将承租人返还租赁物。我国《合同法》第二百二十九条对于上述概念进行了原则性规定:即租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。同时《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十条对此进行了细化:租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但上述法律规定均为普通法,在破产清算过程中除了适用普通法以外还应当适用《企业破产法》等特别法的规定,且特别法的规定在破产清算过程中的法律位阶高于普通法。租赁房屋在人民法院宣告企业破产后即属于破产企业的破产财产,应受到《企业破产法》的调整,并根据《企业破产法》的立法精神,限制“买卖不破租赁”在破产清算中的适用。

  《企业破产法》第二百一十二条第一款规定:变价出售破产财产应当通过拍卖进行。破产财产的拍卖竞买人对于破产财产的权利负担十分谨慎,如果作为破产财产的租赁房屋上尚存在租赁权利的话,将会使破产财产的价值大幅度的贬损,或是拍卖价格过低、或是无人竞拍,严重损害债权人的利益,严重者可能导致债权人会议无法通过破产财产的变价方案。同时,如果未能限制“买卖不破租赁”在破产清算中的适用,认可租赁合同继续履行的话,会导致租赁债权的实现优先于法定优先权、抵押权等在先权利,破坏了企业破产的法定清偿顺位。故破产管理人为了尽可能实现破产财产的价值,通过解除租赁合同的方式来限制“买卖不破租赁”的适用。其法律依据即为《企业破产法》第十八条第一款:人民法院受理破产申请后,管理人对破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权解除或者履行,并通知对方当事人。破产管理人通过此种方式清除破产财产的权利负担,保持破产财产的价值稳定。

  那么,对于承租人来说,其权益如何得到保障呢?方式有二:1、破产管理人通知承租人解除合同后,承租人可积极向管理人申报债权,根据破产财产的分配情况获得合适的清偿。2、破产财产拍卖时,承租人可以承租人的身份向管理人申请获得优先购买资格参与竞拍,从而避免装修等实际损失。

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