破产案件中“购房人超级优先权”的认定简析

破产案件中“购房人超级优先权”的认定简析

作者：张晓山，云南凌云律师事务所高级合伙人

破产案件中，为考虑社会稳定因素以及后续资金回笼，对 购房者就购买房款主张债权是否可以优先受偿一直存在争议， 本文结合相关法律规定及现行法律对公民生存权、居住权之法理保障要义，简析如下：

1、购房人优先权的法律保障由来

近几年，我国陆续完成了“人权白皮书”的发表，对于人权的关注度逐步提高，第一份人权白皮书提出“生存权是中国人民长期争取的首要人权”。而作为人权中的重要构成生存权与居住权，相互交叉相互关联，在居住权无法保障的情况下不可能高谈生存权，正是基于此， 2020年6月20日，最高人民法院发布了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》其中的第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”首次比较明确的提出了消费型购房者优先权概念进而保障居住权，并在2005年12月25日最高人民法院执行工作办公室“关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复”中，亦明确强调对《批复》中法律本意“是为了保护个人消费者的居住权而设置的”法律精神。

同时，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”规定，消费型购房者的优先权优于建设工程优先权，而建设工程优先权又高于抵押权，至此以基本奠定了“消费型购房者优先债权”属于“超级优先权”的法律基础。

但由于缺乏对消费型购房者的明确认定标准，又使破产实务中如何处理变得争议频发。直至2015年5月5日最高人民法院发布《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条才对如何区分保障消费型购房者有了更明确的规定。

2、何为消费型购房者

基于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。”的规定。

最高法院的上述司法解释的理论依据，一是基于物权期待权理论，二是基于对个人消费者的居住权或生存权保障。体现出法律对购房人生存利益的优位地位保障，同时也认可消费者购房人的付款额超过50%，对其购买房屋下的物权请求权必将转化为物权能够达到足够期待。

基于上述，笔者认为对“消费型购房者”的理解可以基于如下三点进行把握：

1、自然人购买房屋

2、必须用于居住，而非用于经营，并名下无其他房产

3、付款必须达到合同价款的50%以上。

（1）自然人性

关于法律保障的消费型购房者是否为自然人，属于居住权、生存权的人权性质应有之意，其次从建设工程价款优先受偿权的保护基础在于保护农民工的生存权出发，具有法定保障优先力的消费者也仅保护具有生存权利益的自然人，也属于法律应有之意，这也与“为了保护个人消费者的居住权而设置的”法律精神相一致。

（2）居住性

居住权，是将建筑物或建筑物的一部分作为住宅而使用并具有排除所有人效力的权利，具有保护弱者权益的功能。

笔者认为只有购买用于自身居住的房屋才享有优先权。以投资、经营为目的的投资性用房如商铺、酒店式公寓、写字楼等，因其不涉及生存性居住权，故不宜列入优先权范畴。该观点也在“袁某等与随州烟草公司等合作开发房地产合同纠纷再审案”中，得到最高人民法院认可，最高人民法院认为袁某等 8人购买的是商业用房，《建设工程价款优先受偿权问题的批复》第 一 条、第 二条的立法本意旨在保护自住购房消费者的权利，而投资性质或商业用房购买人不应被保护。

若，该房产为别墅，是否享有优先权？笔者认为，别墅属高档住宅，不应被认定优先权，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第七条，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。别墅本身已属于超出生活必须的范围，不应享有法律保障的优先权。同时超过一套以上房屋的购房者，同样不符合生活必须的范围，不享有优先性。

当然，在破产案件中，关于购房者的问题，还存在购买未取得预售许可房屋的问题，如笔者在处理的破产重整案件中，债务人为获取资金，将本不存在的房屋或未取得预售许可的房屋对外进行销售，对于此类购房者，笔者认为，基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，因不具备商品房预售许可证明因认定为无效合同，相应购房者债权应按照普通债权处理，在这种情况下，购房人是存在过错的。

3、结语

现代工商业中国( 特别是城市) 的突出问题是住房问题，这或许也是作为人口大国之宿命。中国历史上，政府一直在努力通过制度解决“民无立锥之地”的问题。

住房是人类正常健康生活的基本要求,是立足于社会的基本前提,是确保人类尊严不可或缺的一部分。它不仅能够满足人们安全和免遭外界侵扰的物质需要,同时还能实现人们关于隐私和个人空间的深层心理需要，每个公民具有安全、健康、尊严,并不受歧视的居住权利。

管理人在破产案件中对于“消费型购房者债权”如何处理，应具体每个破产案件具体分析。但笔者认为，应结合是否为自然人购买房屋、是否符合居住性，是否已付全部或大部分房款，并考虑社会稳定等因素综合认定“消费型购房者”给与优先权，而对于不符合“消费型购房者”情形的，应从保障债权人权益出发，严格遵守法律规定，按普通债权进行处理。

附件

1、最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复

广东省高级人民法院：

你院关于康某某等13人执行异议请求案收悉，经研究，现答复如下：

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。

特此函复

2、最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复

（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过）法释〔2002〕16号

上海市高级人民法院：
你院沪高法《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。

此复。

3、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定

第二十九条 

金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。