房地产破产重整模式探讨

房地产破产重整模式探讨

房地产重整模式是重整方案的核心，后续运营主体与债务清偿方案皆以此为基础。重整投资人也是以模式为核心，根据项目实际情况、合作伙伴要求、监管要求等在此基础上做衍化。是否设立基金，基金的架构有几层，是股权收益还是债权收益还是股权加债权收益等都是以模式为核心的衍化。

续建式重整 

团队所投“江河汇”项目为续建式，只提供共益债，资金用途为项目的后续开发建设，所有债务的清偿全部依赖于后期销售，重整投资人不对债务的清偿比例和时间做出承诺。

但该方案的弊端也较为明显: 

首先，管理人工作量较大，需要在长期的执行过程中严格控制成本并努力做出最优的销售策略和资金优化，需要协调施工中遇到的困难，需要协调银行发放按揭等； 

其次，管理人及法院可能需要面对债权二次打折的风险，受疫情、市场等影响，销售周期拉长，资金成本加大，普通债权人模拟清偿比例有可能无法达到，时刻承压，这也是一般管理人不愿意采用此模式的原因。 

再者，决策流程复杂，因为各债权人未退出、股权未变更，相互之间利益存在不一致之处，需要经常召开“关系人会议”，即重整投资人、管理人、法院、政府、主要债权人等厉害关系组成的会议，协商甚至表决重整过程中遇到的问题及解决方案。 

当然，江河汇项目管理人与镇江中院还是极为担当的。为了避免后续风险，管理人采取严监管、多开会、多向法院汇报的模式，尽力做到程序完美。

另外，也并非所有“续建式”重整均需要招募重整投资人，有管理人采取招募垫资施工单位的方式来解决后续建设，向垫资单位承诺某些资产的销售回款定向用于支付施工款。这种模式多适用于项目体量较小、产品定位中等对品牌要求较低、后续建设资金较小的破产项目。 

承债式重整