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【一语道破15】案例分析:共益债务的延伸适用(二)

作者: 时间:2018-04-08 阅读次数:342 次 来自:新浪博客

【一语道破15】案例分析:共益债务的延伸适用(二)

——管理人解除商铺租赁合同后,预付的租金及押金的处理意见

【案情】

    甲公司进入破产清算程序。经调查,管理人注意到:

1、甲公司主要资产为商业房产,并且大部分商业房产在此之前已经出租,由于前期整体招商策略失败,甲公司的商业房产运营情况十分惨淡,绝大部分商户长期锁门停业。

2、商户全部都提前预支了所有租赁期间的租赁押金,即商户支付租金都属于预支付,即先支付租金再使用商铺;

3、租赁合同建立之初,各商户都交纳了不等的租房押金;

4、商户使用商铺过程中,未再对商铺进行装修或添加设施、设备情形;

5、租赁合同期限长,最长租期甚至到2021年。

【问题】

管理人若选择解除甲公司与商户之间的商铺租赁合同,各商户支付的剩余房租及押金如何处理,可否适用共益债务予以清偿?

【意见】

商铺租赁合同解除后,管理人将各商户已经支付的预付的租金、押金列入共益债务中清偿给商户。

按照《企业破产法》第五十三条规定,管理人解除合同的,对方当事人因合同解除所产生的损害赔偿请求权作为破产债权。若机械理解该条款,商户预付的租金、押金也应作为破产债权处理。但将商户预付的租金、押金作为破产债权进行清偿明显对承租人不公。甲公司破产清算过程中,商铺租赁合同被解除,并非基于合同当事方的违约行为,而是管理人依法做出的选择。合同解除后,承租方向管理人返还商铺,同时也无偿让渡了该商铺上的使用权和收益权。管理人解除租赁合同其中一个重要原因就是要保障破产财产价值最大化,也就是说,承租人通过无偿让渡商铺上的使用权和收益权保障了破产财产价值的最大化以及破产清算工作的正常有序开展。而破产财产价值最大化的收益主体绝不仅仅是各商户,而是包含债务人的投资人、所有债权人、职工在内的所有主体(从这一点来讲,承租人因商铺租赁合同解除产生的补偿符合共益债务的特点)。为此,在承租人已经做出自身权利牺牲的同时,若将其押金、预付的租金列为破产债权进行清偿明显有失公允。另外,若将押金、预付的租金按照破产债权处理,承租人会因权利受到过分的损害,主张“买卖不破租赁”,拒绝返还商铺,从而影响整个破产清算工作的开展。

《企业破产法》第四十二条规定,人民法院受理破产申请后发生的因债务人不当得利所产生的债务为共益债务。在本案中,人民法院受理甲公司破产申请后,管理人依法解除了与各商户之间的租赁合同,债务人再继续持有商户预付的租金和押金就失去了法律依据,应属于不当得利之债。有关此类债务的法律性质,最高人民法院在(2016)最高法民他93号《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复函中做了明确规定:“租赁合同如判解除,则预付租金构成不当得利应依法返还,根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定,该不当得利返还债务应作为共益债务,由破产企业财产中随时返还。”在该答复函中没有明确押金如何处理。笔者认为,虽然押金不属于预付租金,但押金也是出租人预先收取的,当管理人解除租赁合同后,应当参照答复函中有关预付租金的规定,按照不当得利返还之债将押金列入共益债务。

综上,管理人解除甲公司和各商户之间的商铺租赁合同后,管理人应将各商户预付的租金和押金列入共益债务予以处理。

二零一八年四月六日上午  

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