浅谈房地产企业破产程序中的政府职责
作者： 时间：2014-06-03 阅读次数：3905 次 来自：中国清算网
一般来说，在房地产企业的破产中可能会涉及政府有关部门的三项工作：一是税务清缴；二是土地出让金的审查、确定；三是房屋所有权证的办理和变更登记。对于这三项工作，由于《企业破产法》刚刚颁布实施不久，相关部门法律法规并没有作出适应性调整，政府各有关部门再从事这三项工作时有时会与《企业破产法》的规定或精神相冲突，最终阻碍了房地产企业破产程序的顺利推进。
1，税务清缴
房地产企业在进入破产程序后，一般会存在欠税问题。根据《企业破产法》的有关规定，税务机关应当就债务人所欠税款向管理人申报债权。但在实践中，税务机关一般不会主动向管理人申报债权，给破产管理人的工作带来很多不便之处。究其原因，可能是税务机关的相关规章制度与企业破产法不相协调，也可能是税务机关办事人员的法律意识不强或者存在一定的官僚主义思想。总之，在企业进入破产程序之后，税务机关应按照《企业破产法》的有关规定及时申报债权，积极配合企业的破产程序。
另外，在房地产企业破产程序中，当破产财产变现之时，税务机关还会要求破产管理人交纳以下税款：一是营业税；二是土地增值税；三是企业所得税。
虽然破产财产是破产人的财产，但从本质上讲，在破产程序中，破产人对破产财产并无支配权和处分权，破产财产实际上属于破产企业全体债权人。破产财产的变价是破产管理人依据《企业破产法》而为的一种破产清算行为，并不是破产人的营业行为。因此，破产财产的变现所得并不是破产企业的一种营业收入，而仅仅是转换一下财产形式用于清偿债权人的债权，这是否属于《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中国人民共和国企业所得税法》所规定的营业税和企业所得税的范畴还有待商榷。
土地增值税的计算依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。而《中华人民共和国土地增值税暂行条例》并未将破产的房地产企业排除于纳税人之外，因此，只要破产财产中的房屋的变价金额大于其开发成本，管理人就应当缴纳土地增值税。
2，土地出让金的审查和确定
房地产企业在开发房地产的过程中，一般会涉及拆迁安置问题，这就可能涉及回迁户的回迁。按照有关法律法规的规定，回迁户的回迁房屋面积所分摊的土地按“划拨土地处理”，对这部分“划拨土地”，房地产企业可以免交土地出让金。但在实际安置过程中，房地产企业可能存在受安置回迁户房屋面积的问题。也就是说，房地产企业把本该安置回迁户的房屋面积作为商品房予以销售。在这种情况下，房地产企业就应当补充缴纳这部分“本该安置回迁户的房屋面积”所分摊的“划拨土地”的土地出让金。破产管理人应当及时向土地管理部门申请补充缴纳该部分土地出让金，土地管理部门应当及时进行审查和确定。但土地管理部门是以房地产企业在取得土地使用权时的土地出让金标准计算补充缴纳的土地出让金，还是以破产财产变价时的土地出让金标准计算补充缴纳的土地出让金，目前尚缺乏明确的规定。
当然，为维护破产债权人的利益，破产管理人应当说服土地管理部门以房地产企业在取得土地使用权时的土地出让金标准计算补充缴纳的土地出让金。
3，房屋所有权证的办理和变更登记
房地产企业破产后，其开发的房屋可能已经取得了房屋所有权证，也可能还没有取得房屋所有权证。为实现破产财产的变价工作，政府有关房屋管理部门需要协助破产管理人完成房屋所有权的办理和变更登记工作。
但由于新破产法刚实施不久，房屋管理部门还没有相应的政策规定；同时，房地产企业进入破产程序后，其企业的“年检”工作大多已经中止。在这种情况下，房屋管理部门在办理破产的房地产企业的房屋登记工作时，往往以没有相关规定为由拒绝办理。而没有房屋管理部门的支持，破产程序往往无法进行下去。因此，需要房屋管理部门对其工作做一些适应性调整，保障破产程序的顺利进行。
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