债权转让与物权转让

    案例：乙公司对甲公司负有债务，丙公司同意对该债务予以代偿，三方签订以房抵债协议，约定丙公司以其开发的A幢房屋的产权作价抵偿给甲方，但甲丙双方考虑到房屋过户的交易成本，约定房屋不作过户处理，由丙方或甲方以丙方的名义对外销售，销售款归甲方所有，现在，甲方拟通过产权交易场所对外出售这部分房产，请问，甲方应该挂牌卖什么？

    分析：表面上看，甲方与丙方有约定，A幢房屋的产权归甲方所有，因此，甲方挂牌出售的应该是A幢房屋的产权，但是该约定是甲方与丙方的双方约定，只能约束甲方与丙方，不能约束丙方之外的第三人，同时，由于房屋未过户给甲方，对外而言，甲方并不享有房屋产权，因此甲方不具有出售房屋的资格，房屋产权登记部门也不会对购买人根据与甲方签订的房屋买卖合同进行过户登记，故甲方挂牌交易时，不能以转让房屋产权的形式进行该财产权益的转让。

    既然甲方不能以转让物权的方式进行挂牌交易，那么甲方是否可以以转让债权的方式进行挂牌交易呢，显然，上述甲丙双方的合同是约定了甲方对丙方的权利，并且，在该合同中，甲方对丙方基本不负有作为的义务，因此，该合同可以构成甲方对丙方的债权（合同权利），且该债权不受行政机关的特别管制以及甲丙双方并未约定该债权未征得丙方同意不得转让，故甲方是可以对外挂牌转让其对丙方的债权的，受让人受让后可以承继甲方在合同中对丙方的权利。

    物权和债权的划分，应该说是对一般财产权利的基本划分，但是，该划分并不是对财产权利的完整分类，比如股权、知识产权就很难划入物权或者债权，因此，对于财产权转让，只要不是法律禁止或者限制转让的财产权利，为了不必要的争议（到底是物权，还是债权，还是其他财产权利），我们实际可以广泛地称之为甲方的财产权益转让，这总是不错的，比如本案，我们挂牌时就可以冠之以甲方的财产权或财产权益转让，即将甲方在抵债协议中的对丙方的财产权利进行转让，这样，对于挂牌的交易场所来说，只要如实地公告了与拟转让的财产权利相关的材料，其就尽到了交易场所的谨慎注意义务，对于卖方来说，只要如实地披露了财产权状况，其对受让人并不负有保证受让人财产权全部实现的义务，如本案，受让人受让后是否能从丙方处实现全部房产的转移或者全部房产的价值到底是多少，转让人不负有任何义务，但如果丙方对甲方享有任何抗辩的权利并在受让人向丙方主张权利时丙方以此对抗受让人的，则受让人有权就此追究甲方的责任。

    根据上述甲方与丙方的协议，实际可以看成是甲方委托丙方持有了属于甲方的房屋，即甲方是委托人，丙方是代持房屋所有权的受托人，那么，本案是否可以有另一种挂牌交易的模式，就是甲方委托丙方挂牌出让房屋所有权，此时挂牌的就是物权转让而不是债权转让了，笔者认为这也是可以的。

    与本案例相关的几个问题：

    1、本案中，如果甲方以对丙方的财产权利挂牌转让，丙方是否可以参与竞价受让？如果是第三方受让，第三方可否受让后与丙方协商由丙方向第三方支付一定的金钱而不要求丙方办理房屋过户，即丙方出钱了结其上述债务而收回房屋？

    笔者认为，丙方不应允许参与竞价，虽然从挂牌来说，委托转让的是甲方而不是乙方，与竞价交易最相类似的交易行为是商业拍卖（拍卖法第三条“拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。”）只是竞价交易没有对交易场所即交易中介有特别限制，而商业拍卖限制拍卖的主体必须是取得拍卖资格的拍卖中介，因此竞价交易的适用规则应参照商业拍卖规则，拍卖法第三十条规定“委托人不得参与竞买，也不得委托他人代为竞买”这是防止委托人操纵拍卖价格，损害竞买人的利益，而交易所挂牌交易，同样要防止委托人参与竞价而哄抬价格的行为，因此应禁止委托人参与竞买，而本案中，虽然丙方不是委托人，但房屋是甲方委托丙方持有的，丙方是房屋的登记权利人，因此，丙方也是本案财产权利的利害关系人，应对竞买予以回避。至于第三方竞价受让了上述财产权益后，其与丙方如何处理双方之间的债权债务关系，那是他们之间对自己的民事权利的处理，故第三方完全可以与丙方和解，由丙方向第三方支付一定的金钱，而第三方则放弃要求丙方协助办理房屋过户而房屋归丙方所有。

    2、本案中，甲方是否可以委托丙方转让上述约定的房屋的房屋所有权？在丙方转让时，丙方是否可以参与竞价受让？第三方受让的话，第三方可否与丙方达成丙方支付一定的金钱而不要求丙方办理房屋过户，即房屋归还丙方？

    笔者认为，甲方可以委托丙方直接挂牌转让上述约定的房屋的房屋所有权，根据前面的分析，丙方应不允许竞价受让，同样，第三方可与丙方就双方如何处理上述债权债务进行和解。

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