破产企业国有划拨土地使用权处置实务

    二、处置破产企业国有划拨土地使用权的依据和方式

    在破产清算中是不应拘泥于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定。全国人大常委会1994年7月5日颁布，2007年8月30日修订的《房地产管理法》第40条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”该法并没有规定划拨土地使用权国家收回。

    同时，1998年2月27日，国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》也没有规定划拨土地使用权国家收回。而是规定处置划拨土地使用权时由企业或企业隶属单位拟订土地使用权处置方案，主要内容不应包括企业改革的形式和内容、企业现使用土地的状况和拟处置土地的状况、拟处置方式和处置价格及理由等；地价评估结果和土地使用权处置方案应当报有批准权的人民政府土地管理部门确认和审批，报批时还应同时提交企业改革的批准文件、资产重组方案、土地使用权证书或土地权属证明以及其他有关材料；土地使用权处置方案经批准后，采取国有土地使用权出让方式处置的，企业应持土地使用权处置批准文件和其他有关文件与土地所在地的市、县人民政府土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，并按规定办理土地登记手续。

    关于国有划拨土地使用权的处置规定，《房地产管理法》、《企业破产法》的效力高于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，应优先适用《房地产管理法》、《企业破产法》。

    依据《房地产管理法》第40条和《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》，由管理人拟订土地、房产使用权处置方案。方案的内容包括：企业破产的原因及清算现状、拟处置土地、地上建筑物、构筑物状况、拟处置方式理由。方案报人民政府批准后，按照国土资源部关于印发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》和《协议出让国有土地使用权规范（试行）》的通知（国土资发〔2006〕114号）方式处置国有划拨土地使用权。

    （一）原划拨土地使用权人（管理人）申请办理协议出让

    原划拨土地使用权申请办理出让手续，由原土地使用权人持申请书；《国有土地使用证》或《国有土地划拨决定书》；地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；原土地使用权人有效身份证明文件；改变用途的应当提交规划管理部门的批准等文件向市、县国土资源管理部门（以下简称国土资源管理部门）提出申请。

    国土资源管理部门受理申请后，依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，国土资源管理部门组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。

    国土资源管理部门组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格，估价基准期日为拟出让时点。改变土地用途等土地使用条件的，出让土地使用权价格按照新的土地使用条件评估。

    国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构根据土地估价结果、产生政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定协议出让金额，并拟订协议出让方案。协议出让方案包括；拟办理出让手续的地块位置、四至、用途、面积、年限、拟出让时间和应缴纳让金额等。

    国土资源管理部门按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。市、县人民政府批准后，国土资源管理部门按照批准的协议出让方案，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》注销土地登记，收回原土地证书，并与申请人签订《国有土地使用权出让合同》，国土资源管理部门按照规定公布协议出让结果，办理土地登记。

    原划拨土地使用权人（管理人）取得出让土地后，可以将出让土地和破产房产按照《企业破产法》规定进行拍卖。

    （二）划拨土地使用权申请转让

    划拨土地使用权申请转让经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让，但法律、法规、行政规定等明确收回划拨土地使用权重新公开出让的除外。管理人持申请书；《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》；地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；管理人有效身份证明文件等相关材料向国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：

    国土资源管理部门受理申请后，依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，国土资源管理部门组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。国土资源管理部门组织对申请转让地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。

    国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。

    协议出让方案包括：拟办理出让手续的地块位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、拟出让时间和出让时应缴纳的出让金额等。

    国土资源管理部门按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。协议出让方案批准后，国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。

    《划拨土地使用权准予转让通知书》包括准予转让的标的、原土地使用人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务、应缴纳的土地出让金等。

    取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，将拟转让的土地使用权在土地有形市场等场所公开交易，确定受让人和成交价款。通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向国土资源管理部门申请办理土地出让手续。

    国土资源管理部门按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回管理人的《国有土地划拨决定书》，注销土地登记，收回原土地证书，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》，公布协议出让结果，办理土地登记。

    该方式协议出让国有划拨土地使用权，可在对破产企业的房产拍卖后进行。但在拍卖破产企业房产时，《拍卖特别说明事项》和《竞买保证书》应说明和约定资产买受人必须参加土地出让竞买，《房产竞买成交确认书》在竞买人竞得出土地使用权后生效。对其他参加土地的竞买人除要求除交纳土地竞买保证金外，还应缴纳房产竞买保证金，并承若，如竞得土地使用权按此前房产竞买价购买房产。此前房产的竞买人有优先竞得土地使用权的权利。

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