破产企业国有划拨土地使用权处置实务
作者：刘群章 时间：2014-10-09 阅读次数：13199 次 来自：中国清算网
三、划拨土地使用权权益价格属破产财产
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因破产或者其他原因而停止使用土地的，市(县)人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权。长期以来，对划拨土地使用权的认识、理解，基本形成了一个共识，即划拨土地所有权是国有的，而划拨土地使用者是无偿取得土地，它只是拥有土地的使用权，而无处置权等权利。一旦需要，政府可无偿收回，而不对土地使用者作任何赔偿。
划拨土地使用权的取得并非是无偿。根据《城市房地产管理法》第22条的规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”这一规定是迄今为止在立法层面上对土地使用权划拨这一概念所作的最权威的定义。根据这一定义，取得划拨土地使用权实际上分为两种情况：一种是土地使用者先缴纳对原土地所有人或使用人的补偿、安置等费用后，国家将土地交付其使用；另一种情况是国家将国有土地使用权无偿交付给土地使用人。对第一种情况而言，划拨土地使用权的取得显然不能说是无偿的。
1999年11月25日，国土资源部就在《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发〔1999〕433号）文中要求“明确土地权益，显化土地资产，理顺财产关系，加强土地资产运营监管”，文中提到：“土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。采用授权经营、作价出资（入股）方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金。”这里其实已经表明：划拨土地使用权应作为土地使用者的权益，作为企业资产，而且土地的平均取得和开发投入成本应作为划拨土地使用权价格的组成部分。
2001年2月14日，国土资源部文件《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号）明确指出企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产------划拨土地经批准可以转让。划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益------划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金------在该文件中，进一步明确了企业的国有划拨土地权益及划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的差异。
2006年5月31日，国土资源部关于印发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》和《协议出让国有土地使用权规范（试行）》的通知（国土资发〔2006〕114号）中指出应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。
划拨土地使用权价格内涵，要想正确、合理地评估出划拨土地使用权价格，我们首先得对划拨土地使用权价格内涵做一些了解。根据国土资源部国土资发〔2001〕44号）文中“------可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格------”表明，划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分，即土地平均取得成本和开发成本，除此之外没有更明确的规定。
企业以划拨方式取得土地使用权时，除要支付土地取得成本（对新征集体土地转为建设用地而言，该项费用包括土地补偿费、安置补助费和相关税费；对城区内取得国有土地而言，该项费用包括拆迁安置费和相关税费）外，还要投入资金进行开发，也即要支付开发费用用于修建厂房、办公楼等，并进行通水、通信、通路、通电等基础设施的配套，才能满足企业的生产需要。企业在取得土地并开发完成后，须与其他生产要素相结合才能从事生产、经营活动，从而创造价值，取得利润。而土地作为一种特殊的商品，作为一种必不可少的生产要素，土地使用者取得土地以及而后对其进行开发所花费的土地取得费和开发费可以认为是购买土地这个特殊商品的费用，而花费的费用必然要考虑其资金利息以及投资购买土地产生的利润。
划拨土地使用权权益价的评估时应避免重复计算。《城镇土地估价规程》不动产重置成本采取土地使用权与建筑物分别估算、然后加总的评估方式时，重置成本的相关成本构成应当在两者之间合理划分或者分摊，避免重复计算或者漏算。如果将地面上的道路、管网等作为企业固定资产评估，就不应将其作为土地的开发成本，计入划拨土地使用权权益价格中，避免重复计算。
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