房地产项目清算和注销环节中的18个涉税难题处理及例解
作者： 时间：2016-08-17 阅读次数：13127 次 来自：新浪博客
十一、特殊售房方式应纳土地增值税税额的计算方法
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。
按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的计算公式为：
扣除项目金额＝扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积或可供出售建筑面积）
案例分析37
某专门从事房地产开发业务的外商投资企业2010年有关经营情况如下：
（1）以2800万元购得非耕地40000平方米的土地使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年。
（2）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。
（3）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，共计收入16000万元；其余的10000平方米中，7000平方米用于出租，另外3000平方米转为本企业固定资产资产作办公用。
（4）在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用900万元。
（5）售房缴纳的营业税800万元；出租房缴纳的营业税1.05万元。
计算土地增值税时扣除项目合计金额。
【分析】
（1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额＝2800×（12000÷40000）×（50000÷60000）＝700（万元）
（2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额＝400×（12000÷40000）×（50000÷60000）＋7200×（50000÷60000）＝6100（万元）
（3）征收土地增值税时应扣除的开发费用金额＝（700＋6100）×10%＝680（万元）
（4）销售房屋应缴纳的营业税＝800万元
（5）其他项目金额＝（700＋6100）×20%＝1360（万元）
（6）扣除项目合计＝700＋6100＋680＋800＋1360＝9640（万元
十二、房地产开发企业代收费用的土地增值税处理
关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题。
《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定：对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
案例分析38
假设某房地产企业建造的房地产项目符合普通住宅标准，在转让房地产的同时代地方政府收取费用200万元，预计转让收入5860万元，营业税及附加为5.5%，为取得土地使用权所支付的价款为1000万元，支付房地产开发成本2600万元，房地产开发费用200万元计算应交的土地增值税。
（1）代收费用计入房价向购买方一并收取的
扣除项目金额：
（1000+2600）×（1+20%）+200+200+（5860 +200）× 5.5%=5053.3（万元）
增值额：（5860+200）-5053.3=1006.7（万元）
增值率：1006.7÷5053.3×100%≈19.92%
增值率低于20%，免交土地增值税。
（2）代收费用不计入房价的
扣除项目金额：（1000+ 2600）×（1+20%）+200 +5860×5.5%=4842.3（万元）
增值额：5860-4842.3=1017.7（万元）
增值率：1017.7÷4842.3×100%≈21.02%
增值率超过20%，应交土地增值税=1017.7×30%= 305.31（万元）
从以上计算结果可以看出，选择不同的代收费用计价方式，其增值率是不同的。企业若想把税负降低，就应在代收费用业务发生之前，充分考虑采用何种计价方式对企业最为有利，避免承担不必要的税负。
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