房地产公司破产债权核查探析

    摘要：笔者有幸参与了一起大型房地产公司的破产案件。债务人为房地产公司的破产案中所涉及的债权如购房人、施工承包人债权有其明显的特殊性，破产管理人在履行破产管理职责过程中，针对其特殊性开展债权核查工作具有重要意义。本文拟就房地产公司破产债权核查方面谈谈自己的一些体会，以期能起到抛砖引玉的效果。

    关键词：破产债权  房地产公司  债权核查

    引言

    债权核查工作是管理人、债权人会议的重要工作内容，债权核查工作直接关系到破产清算工作全局。债务人为房地产开发企业进入破产程序，一个复杂而重大的问题便是如何处理众多购房人的债权问题。这不仅关系到房地产开发企业破产程序进程的顺利与否，而且还关系到社会的和谐与稳定。房地产公司作为债务人的破产案中所涉及的债权如购房人、施工承包人债权有其明显的特殊性，笔者试就此相关问题展开分析讨论。

    一、商品房购房人的债权核查

    （一）债务人已交付房屋的购房人债权

    此类购房人申报的债权主要是因为债务人存在违约行为而产生的违约赔偿损失债权，如逾期交房、房屋的面积与约定面积不符、房屋质量存在缺陷、逾期提供办理权属证书所需材料等。对于这类购房人申报的债权，通常是根据债务人与购房人之间的合同约定、违约事实及相应证据进行审查、核查，并认定为普通债权。但是，在债务人因违约导致购房人行使合同解除权（尽管此类情形不多见）并主张返还已付购房款及违约赔偿损失债权时，债权核查则变得更为复杂。其主要问题是，此时购房人申报的债权是优先债权还是普通债权？《企业破产法》对此没有规定。但是，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》【法释（2002）16号】第二条之规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”及第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”对于已支付全部或大部分购房款的购房人的权利应优先于工程款优先权、抵押权。据此，购房人申报的债权宜认定为具有优先于工程款优先权、抵押权的优先受偿债权。但是，必须强调的是，购房人申报的债权中，具有优先受偿权的仅限于购房人要求返还已交付的购房款的债权，并不包括违约赔偿损失债权如利息、违约金等债权。

    （二）债务人未交付房屋的购房人债权

    此类购房人申报的债权，又可将购房人支付购房款的情况，分为下列三种情形：

    1、购房人已支付全部购房款

    购房人付款义务已履行完毕，此时购房合同主体一方的购房人单方义务履行完成，而另一方主体债务人未履行完成购房合同约定的交付义务。此时，管理人在接管债务人后，能不能以交付房屋方式继续履行购房合同呢？根据《企业破产法》第十六条关于“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”的规定，管理人显然不能向购房人交付房屋，否则将构成个别清偿。对此，笔者有不同看法。《企业破产法》第十八条规定赋予管理人对于债权人与债务人双方均未履行完毕的合同在经人民法院或债权人委员会许可下，有权决定解除或继续履行。但上引第十六条规定对于债权人单方履行完毕的合同却禁止债务人继续履行，此项规定甚至将《企业破产法》第三十二条规定的“个别清偿使债务人财产受益的”情形也排除在外。通常情况下，房地产开发企业不交付房屋所产生的返还购房款及违约赔偿损失债务负担比继续履行购房合同义务即交付房屋要大得多。在商品房预售及银行按揭购房下，大部分的购房人均已支付全部购房款。作为房地产开发企业的债务人不履行购房合同交付房屋，不仅导致债务人的债务负担大大增加，严重影响通过重整、和解程序拯救债务人的可能，而且将产生极大的影响社会稳定和谐的因素如群体性事件。

    在债务人不继续履行交付房屋情况下，购房人只能以债务人不能交付房屋主张返还购房款及违约赔偿损失的债权。管理人根据上述第（一）点作法，分别认定购房人申报的返还已付购房款及违约赔偿损失债权为优先债权和普通债权。

    2、购房人支付了大部分或者部分购房款

    在此种情形下，购房合同主体双方的合同义务均未履行完毕，则根据《企业破产法》第十八条、二十六条、六十九条规定，管理人有权决定通知购房人解除购房合同，或者在经人民法院、债权人委员会许可下通知购房人继续履行购房合同。在决定解除或者继续履行购房合同问题上，笔者倾向于选择继续履行购房合同，这不仅有利于破产程序的顺利进行、减轻债权核查工作压力，也有利于通过重整、和解程序拯救债务人，更有利于社会的和谐稳定。在管理人依法通知继续履行购房合同情形下，则购房人无须申报债权。但在解除购房合同情形下，则购房人有权依据《企业破产法》第五十三条规定申报返还已付购房款及违约赔偿损失的债权。同样，对于购房人已支付大部分购房款情形下，参照上引法释[2002]16号的规定，购房人要求返还已付购房款的债权具有优于工程款优先权、抵押权的优先受偿权。但是，对于仅支付部分购房款的购房人申报的返还已付购房款的债权，是否享有优于工程款优先权、抵押权的优先受偿权呢？上引法释〔2002〕16号规定显然没有可供参照的规定。但是，不管是返还全部、大部分、还是部分已付购房款，就其债权性质而言并无二致。故，如果返还全部、大部分已付购房款享有优于工程款优先权、抵押权的优先受偿权。则，要求返还部分已付购房款的债权也应该享有同等待遇。

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