房地产公司破产债权核查探析

    3、购房人未支付购房款

    此种情形同样属于双方合同义务均未履行完毕的情形，在解除或继续履行购房合同问题上与上述第2种情形相同。但是，在解除合同情形下，由于购房人申报的债权为违约赔偿损失性质的债权。故，在核查时应认定为不具有优先受偿权的普通债权。

    （三）特殊购房合同的债权

    1、虚假按揭贷款的购房合同

    作为债务人的房地产开发企业出于资金需求以及制造所开发商品房销售盛况假象、哄抬房价等目的，通过提供虚假购房人材料如公司员工进行按揭购房套取银行资金。管理人接管债务人后，通过调查，对于确属虚假按揭贷款的购房合同，应认定为无效合同，收回房屋，贷款银行则根据无效购房合同法律后果及按揭合同主张返还款项及损害赔偿的债权。管理人对于贷款银行申报的债权经核查后认定为普通债权或担保债权。

    2、售后包租、返本销售的购房合同

    售后包租是指房地产开发企业向购房人承诺，对其所购买的商品房，由房地产开发企业承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式。返本销售是指房地产开发企业定期向购房人返还购房款的销售方式。这两种销售方式均违反了建设部《商品房销售管理办法》第十一条之规定。管理人接管后，对于此类购房合同，如属于债务人已交付房屋的购房合同，则管理人对于包租约定或返本约定不予继续履行，购房人据此主张的违约赔偿损失经核查后认定为普通债权。如属于购房人支付全部购房款但债务人未交付房屋的购房合同，则管理人对于交付房屋及包租约定或返本约定不予继续履行，并参照上述第（二）点第1项办法认定购房人申报的返还已付购房款及违约赔偿损失债权分别为优先债权和普通债权。如属于购房人未支付全部购房款且债务人未交付房屋的购房合同，则管理人决定予以解除合同，购房人据此申报的返还已付购房款及违约赔偿损失的债权参照上述第（二）点第2项办法分别认定为优先债权和普通债权。

    二、建设工程施工承包人的工程款债权核查

    债务人房地产开发企业进入破产程序面临的另一个具有特殊性的债权人就是建设工程承包人，在债务人存在未完工程时情况更加复杂，管理人对施工合同债权有必要进行分类并予以区别对待。

    （一）承包人已完成全部施工任务并竣工交付工程、债务人拖欠工程款的施工合同

此类施工合同的承包人已单方履行完毕，债务人根据《企业破产法》第十六条规定不得继续履行，否则为个别清偿。为此，承包人可主张被拖欠的工程款及违约赔偿损失债权。承包人申报债权后，管理人根据施工合同及其他证据材料进行审查认定，并根据上引法释[2002]16号第三条“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”、第四条“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”之相关规定，分别认定承包人申报的债权为具有优先于担保债权受偿的优先债权和普通债权。

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