音邦定：关于律师担任破产管理人的若干思考

    四、正确处置破产企业的土地使用权，公平维护债权人的合法利益

    在企业破产案件的审理过程中，破产企业的土地使用权问题是涉及的主要问题之一。因各破产企业的性质和注册的时间不同，土地使用权的取得方式亦不一致，对破产企业土地使用权的处置也不相同。企业破产法虽然规定了如何处理破产企业的财产，但忽视了破产企业最重要的财产权利──土地使用权的处理问题，有关土地管理法规也未涉及，这对人民法院处理破产企业的土地使用权带来了相当的难度。实务中，破产管理人为了让债权人和债务人在土地使用权的有偿处分中得到更多的财产收益，往往忽视了土地使用权的权属问题。在无偿取得划拨土地使用权的国有企业的破产案件中，常常发生把本应由国家收取的土地使用权出让金作为破产企业的财产用以清偿，造成了国有资产的流失。一般来说，土地使用权问题属于政府行政管理事务问题，破产管理人和人民法院在处理破产企业土地使用权时，应当充分与当地人民政府沟通，取得政府的配合与协助。

    由于××产业（集团）有限公司资产庞杂，机械设备技术贬值严重，股权价值微乎其微，房屋陈旧，其变现最具有价值的资产就是土地使用权。因此，管理人在确定土地使用权归属的问题上始终坚持谨慎、有据的原则，在结合公司和政府签订的《国有土地使用权出让合同》和《关于同意××产业（集团）有限公司应交土地出让金和应交契税转为国家资本的批复》后，确定了该纺织集团对其土地使用权的取得并无法律上的瑕疵，土地使用权变价价款应该属于破产财产，由管理人依照破产法进行处置。

    由此可见，非国有划拨土地使用权的权属确定需要依据相关法律规定，并且结合实际使用权转让的情况进行分析研究，既要防止国有资产的流失，也要维护相关债权债务人的利益，减少异议的出现。

    （一）正确处置职工住房占用的土地

    我国物权法第一百四十六条、第一百四十七条规定了“房随地走”和“地随房走”原则。在破产实务案例中，土地使用权和地上建筑物分属于不同的权利主体的情形大量存在，其中职工住房占用的国有土地就属于使用权和地上建筑物分离的典型情况。

    ××产业（集团）有限公司破产案中，由于该公司由原国企改制而来，因此存在大量的职工宿舍，而这些职工宿舍均已实施房改，取得了房屋所有权证。因此，根据《物权法》的相关规定，职工宿舍被转让处分时，那么该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也要一并处分。据此，职工宿舍所占用的土地不能属于破产财产权，债权人不能向职工主张这部分的土地使用权。为了最大程度地保证职工的住房得到保障，管理人聘请了专门的测绘公司对职工宿舍所占用的土地面积进行测算，准确合理地解决了职工住房占用土地的问题，将该部分土地使用权以破产财产中依法予以剥离。

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