房地产企业破产相关法律问题探析——以破产重整为切点
作者：关宪法 苗伟峰 时间：2013-02-02 阅读次数：14165 次 来自：中国清算网
三、房地产企业破产重整的可行性分析
（一）房地产企业破产的特殊性
房地产企业是以盈利为目的从事房地产开发、经营、管理、服务为目的的企业，其融资能力及资金周转周期是企业发展的重要命脉，因此，房地产企业更容易受经济政策、宏观调控、市场业态的影响，导致资金回收的困难，出现因资金链断裂而不能清偿到期债务，其破产原因相对其他行业较为集中并具有特殊性：
1、资金因素是我国当前房地产企业破产的主要因素。在房地产泡沫中，地产快速发展并成为中国的支柱型产业，地产公司除通过银行信贷，还通过地产信托基金、私募股权基金和其他民间融资渠道以高成本取得融资，投入项目开发，以期获得高额回报，一旦银根收紧，融资渠道堵塞，必然导致资金紧张，从而引发崩盘，导致破产。
2、政策因素、市场环境导致当前房地产企业将集中破产。中央当前的房价调控从资金，供给、成本。需求等各个方面对房地产企业进行打压，“限购令”范围的不断扩大将导致房地产企业开发的不动产变现困难，从而导致企业破产。
3、房地产破产企业对相关企业的经验会造成很大影响。我国房地产开发企业在融资方面，许多建设开发资金来源于银行信贷和地产信托等民间融资机构，地产企业的破产将会因债权清偿比例给银行及民间融资机构照成很大影响。同时，我国发地产开发实践中往往存在很多不规范的地方，比如现实生活中存在的承建商的垫资开发行为，开发商与建筑材料供应商、建筑设备出租方、房屋设施安装方等之间的债权债务关系，在不属于可优先受偿的范围内，地产企业的破产势必影响这些行业的自身发展，特别是垫资的承建商，有可能照成其经营困难，面临破产。
4、房地产企业破产将影响庞大购房业主、包租业主及其他社会第三方的利益，带来社会秩序和社会稳定问题。房地产企业破产将牵涉到个人购房者得权利保护，从而出现个人权利行使不当造成不良的后果，笔者曾担任服务的某地产公司破产曾出现了侵害几百业主权利的而导致业主上访闹事，严重影响了社会秩序和社会稳定；笔者所在的地区也出现了地产企业破产引起投资担保公司倒闭，导致从多个人投资者围堵交通，政府出来善后的事宜，这些现象是由我国当前房地产泡沫下，地产企业违规运营造成的特殊不良结果。
（二）房地产破产企业适应重整的可行性分析
我国企业破产法未对破产重整的适用方位作任何限制和区别性规定，实践中并非任何破产原因的企业均能适用破产重整。对于房地产破产企业，笔者认为结合其破产呈现的特殊性，应注重对其进行破产重整程序的适用。
1、适用破产重整可拯救破产债务人，盘活可能浪费的资产、材料，保证房地产项目开发的持续性，实现企业财产价值最大化。房地产企业破产后往往会留下半截工程或烂尾工程，适用清算对该资产进行清理将造成该资产变现价值极低，严重浪费了原材料资源和项目规划、设计、开发的持续性，不利于投标、拍卖方的项目运作。采用重整程序，引进投资者或者实行“债转股”由债务人股东或管理层以注资或MBO形式，对项目资产进行重组，可保持破产企业开发项目的持续性，和企业不动产价值的实现，促使项目复兴，解决因资金短缺引起的企业破产的不利后果。
2、适用重整制度可保障债权人受偿比例的提高，确保相关行业的稳定发展。在房地产企业破产中，适用破产重整程序一方面可以采用资产重组的形式使企业开发项目实现持续运营价值，从而实现项目开发目的，另一方面可以避免因破产清算代来的高费用、长周期、意见因支付工资，税金等方面而带来的法律问题，提高债权人的债权清偿比例，确保债权人利益最大化，并避免因破产清算给其他行业带来的影响。
3、房地产企业破产适用重整程序可解决财产变现、普通债权人利益保护、职工安置、社会经济与稳定的影响等诸多方面的问题。企业清算将使企业永远退出市场，可能会给社会留下诸多不良影响。适用重整程序，一旦重整成功，不但会保持当地经济和社会的稳定，对普通债权人以及以购房自住为目的的业主的权利保障将使清算所不能比拟的。同时破产重整更符合房地产企业对社会利益本位价值的要求，实现法律与社会效果的统一。
4、当前各地司法实践中对破产企业适用重整的探索，说明重整对地产企业破产的积极性效果。笔者参与的中原一起地产当地影响巨大的“楼王”企业破产中，管理人与法院采用了重整程序，原债务人第一大股东放弃所有股权的形式将债务全部转让给第二股东，第二股东与投资公司联合两家地产公司接盘破产企业项目，并引进风险资本，对地产项目进行重组，实现了项目的持续开发经验，最终重整成功，使债权清偿比例提高5倍。大型央企华源地产破产重整案件中，通过缩减股权、让渡股份调整所有者权益的方式对企业进行重整，并以协商定价对资产进行重组，引进名人地产使中国第一家上市地产央企重整成功。
5、从重整制度本身的优越性分析、地产企业破产适用重整程序有利于保护社会利益。重整制度在保护债权人利益和债务人个体利益的同时，还将关注的焦点延伸至社会整体利益，从而为社会经济持续和社会经济结构的优化提供有力的保障 。
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