房地产开发企业破产债权清偿顺序的理论与实务

    （二）预售商品房购房者的请求权。涉及预售商品房购房者权利保护的规定主要包括物权法第20条和《批复》。物权法第20条适用于已办理预告登记的所有商品房购房人，包括消费购房人和经营性购房人。该条规定，预告登记具有保全债权请求权的效力，“请求权被预告登记后，后来的违背预告登记的不动产物权变动无效。” 同时，预告登记制度还使得其请求权具有排斥后序抵押登记的效力。可见，购房人请求权预告登记后，该请求权效力主要是对发生在登记后的行为具有对抗效力。房地产开发企业破产清算中，购房人可以依据物权法第20条的规定，先于登记在后的抵押权优先受偿。经预告登记的请求权仅仅优先于登记在后的抵押权受偿，不会危及交易安全、引起不可预知的交易风险。

    《批复》针对已支付全部或大部分购房款的消费购房人 请求权作了规定，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》的第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者在交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”依该规定，建设工程承包人优先受偿权优于抵押权，而消费者购房人在交付全部或大部分款项后，其债权请求权又优先于建设工程承包人。《批复》直接突破了物权优先于债权原则，同时也突破了担保法司法解释关于抵押权追及抵押物买受人的规定。依《批复》规定，消费购房人的权利可被界定为优于所有债权的一般优先权。 这带来了一系列问题：

    首先，《批复》之所以如此规定，主要理由是，“消费者购买商品房是一种生存的权利，同时它还关系到社会的稳定；而承包人的权利是一种经营权利，生存权优于经营权利受到法律的保护，既是一种国际通行的做法，也是符合我们国家实际情况的。” 可见，赋予消费购房人优于所有债权的一般优先权的主要理由是生存权的保障和社会稳定的维护。然而，劳动债权同样事关劳动者的生存权和社会稳定，在企业破产法立法过程中，关于劳动债权与担保物权何者优先，争议极大，“全国人大法工委修改后提交全国人大常委会二次审议的《破产法草案》，采纳了将职工债权全部放在物权担保债权之前清偿的主张。” 但是，破产法最终并没有采纳这一主张。可见，在保护弱势群体以维系其生存权与维护担保物权效用以维持交易的可预测性之间，破产法选择了后者。《批复》把消费购房人权利定位为优先于所有债权的一般优先权，与现行破产法的价值判断和利益衡量相冲突，使得利益相同或相类似的债权受到不同对待，违背公平原则，也破坏了破产法的整体性和一致性。

    其次，赋予购房人优先于所有债权人的一般优先权，直接突破物权优先于债权的原则，使得担保物权的规定形同具文，法律设立担保物权的目的也随之落空。 消费购房人权利未经登记，不具公示效力，在破产清算程序中优先于其他所有债权受偿，将危害交易安全和可预测性，带来严重的后果。从银行抵押权视角出发，抵押权不能得到保护，银行债权将极可能仅得到极少清偿甚至得不到任何清偿，就个案而言，银行所受损失与其资产总额比较相去甚远，但是，鉴于我国银行业的信贷资产中约有一半是以房地产形式或与房地产有关的形式存在的，如果出现房地产开发企业破产浪潮，金融安全将受到严重冲击。从建设工程承包人视角出发，承包人为确保自身债权得到实现，在是否进行垫资施工时将更为慎重，同时，在合同中会对工程款的支付期限设定更为严格的约定，这将相应加重房地产开发企业负担，使得房地产开发企业资金链更为紧张。赋予购房人优先于所有债权人的一般优先权的现实危害不止于此，还包括，银行会为控制风险而提高利差，变相加重消费者负担；银行惜贷，加重房地产开发企业融资成本，等等。

    最后，在经济学中，住宅投入实质是购房者将其流动资产转变为固定资产，世界各国的经济学家和核算家都将住宅投入列为投资，而不是消费。“世界各国的通行做法是不将商品住宅销售价格直接纳入居民消费价格指数范围。” 解决购房人权利保障问题，根本上还是应参照有些国家或地区通过设置欠薪保障基金、清偿保障基金以及拖欠职工债权的处罚机制等方式解决劳动债权清偿问题的模式， 通过建立完善社会保障机制，切实保障购房人的居住权，而不是将购房人权益的保障责任转嫁给担保物权人或其他优先权人。例如，可以规定，预售商品房购房人未得到全部清偿的，如符合一定条件的，可优先申请保障房、廉租房等。

    综上分析，是不是意味着消费购房人权利应后于抵押权和其他优先权受偿？笔者认为，破产清偿顺序在体现原则性的同时，还应有适度的灵活性，预售商品房购房人权利应如何保护以及保护的范围，还需要结合我国国情来确定：首先、我国住房社会保障整体水平仍待提高，覆盖面仍待扩大，预售商品房购房人权利保障机制尚待建立健全；其次、我国各地房价收入比普遍较高，普通民众购买一套商品房往往花费毕生积蓄，购房人如完全后于银行抵押权、其他优先权受偿，很可能得不到任何清偿，这对购房人特别是工薪阶层购房人自身的生活以及整个社会的稳定都将造成严重影响；再次、普通购房人相对于银行而言，预知和防范风险的能力偏弱，相对于房地产开发企业而言，购房人也完全处于弱势地位，没有太多的选择空间和余地。给予购房人必要的保护，符合实质正义的要求。

    消费购房人请求权保护可采用比例受偿方式。即预售商品房购房人请求权与劳动债权在同一顺位清偿，在预售商品房购房人不能从破产企业无担保财产中得到清偿时，可以从担保物变价款中分出一定比例优先受偿，由购房人与抵押权人、其他优先权人共同分担损失。比例的确定仍需要结合国情加以确定，关键是要在保护购房人权益和维护交易安全和金融安全等方面寻求合理的平衡点。当然，如果预售商品房消费购房人权利经预告登记后，可依照物权法第20条的规定，优先于在后抵押权受偿。

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