房地产开发企业破产债权清偿顺序的理论与实务

    本文仅就房地产开发企业破产中，消费者支付的定金是否能得到优先保护进行讨论。 这里，有必要对购房人支付定金行为进行分析。首先，受高房价影响，消费者为购买房屋而支付的定金额较职工平均收入而言普遍较高，对消费者而言，购房定金支出是一笔较大的开支，如对定金不予以优先受偿，在房地产开发企业破产清算中，支付定金的购房人很难得到清偿；其次，与房地产开发企业相比，购房人处于弱势地位，购房合同的预约、本约以及定金条款往往由开发企业直接提供，购房人难有商谈的空间和能力。鉴于以上分析，购房人支付的定金应予必要的保护，这也体现了对弱势一方保护的政策取向，符合实质正义的要求。至于购房人定金的保护范围和受偿顺序，可以参考美国破产法的规定，予以适当保护：首先，对支付的定金部分，可以设定保护限额或比例，与劳动债权作为同一顺位优先受偿，理由是，消费购房人定金债权与劳动债权性质类似，都是生存性债权，是个人享有的并以实现其生存利益为直接目的债权。其次，对加倍返还部分不予优先保护，而应按普通债权处理。有观点认为加倍返还部分应作为劣后债权加以清偿，理由是加倍返还部分属于惩罚性债权。该问题涉及购房人支付定金性质问题。在当事人没有特别约定的情况下，购房人定金可以认定为立约定金，这类定金的双方一般都有预约，支付定金的目的是保证订立本约即商品房销售合同。《担保法司法解释》第115条规定了立约定金，这也就确立了立约定金的担保性质，以区别于惩罚性违约金。因此，购房人支付的定金应作为普通债权受偿。当然，如果当事人约定的定金数额明显高于所受损失的情况下，对超出部分，可认定为惩罚性质，作为劣后债权予以清偿。

    （六）劳动债权和税收债权。劳动债权和税收债权受偿顺序属于破产法一般问题，不予赘述。需要说明的是，按照破产法规定，人民法院拍卖房地产所得税款征收权仅优先于无担保债权。但依照国家税务总局《关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]82号）规定，房地产过户必须先缴纳税款，后办理产权证书（简称“先税后证”），否则无法办理过户。该规定将应征税款的放在房屋流转之前，体现了税收的绝对优先性。依该规定，破产房地产开发企业的房地产拍卖成交后，往往因为税收问题造成拍卖标的物无法正常办理过户手续，导致担保物权等其他优先性权利不能得到优先受偿。该规定与破产法规定相悖，实践中应予以注意。

    综上，从应然角度出发，房地产开发企业破产债权清偿顺序如下：1、签订房屋产权调换拆迁安置补偿协议的被拆迁人的支付房屋请求权；2、建设工程价款优先权；3、银行抵押权以及经预告登记的预售商品房购房人请求权，按登记先后顺序就抵押物或特定物受偿。在预售商品房消费购房人不能从破产企业无担保财产中得到清偿时，可以从抵押物变价款中分出一定比例优先受偿；4、破产费用及共益债务；5、预售商品房消费购房人请求权、消费购房人支付的定金本金（设定优先受偿上限或比例）、劳动债权（包括职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付职工的补偿金）；6、所欠税款及前项规定以外的社会保险费用；7、普通破产债权。

 

【注】作者简介：葛晓燕，江苏省高级人民法院立案一庭副庭长；李荐，江苏省高级人民法院民二庭法官。

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