房地产开发企业破产债权清偿顺序的理论与实务

    摘要：研究与规制房地产开发企业破产清偿顺序具有现实的紧迫性和必要性，文章依据公平原则和审慎原则，综合考虑不同债权的性质及其代表的利益，按照现行法律和社会的整体价值取向，提出了房地产开发企业破产债权的应然清偿顺序。

    关键词：房地产开发企业  破产债权  清偿顺序

    房地产开发企业是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，业务包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设以及房地产营销等。 经营范围的不同是房地产开发企业与房地产租赁、房地产中介服务以及物业管理等其他房地产企业的主要区别。2009年下半年以来，房地产调控措施密集出台、调控力度空前严厉，加之融资难问题日益突出，房地产开发企业资金链日益紧绷 ，房地产开发企业破产问题开始见诸报端。房地产开发企业进入破产程序，给破产审判带来了诸多新问题和新挑战，如何合理确定各类破产债权的清偿顺序，妥善平衡不同主体的利益诉求，尤为突出。

    一、研究与规制房地产开发企业破产债权清偿顺序的必要性

    目前，实务界和理论界对房地产开发企业破产清偿顺序少有论及，法律法规及司法解释就此问题也缺乏系统性规定，这与实践中房地产开发企业破产普遍选择重整程序有一定关系。法院受理房地产开发企业破产申请后，通常做法是由政府介入，通过政府直接出资或者融通社会资金，对房地产企业进行重整 ，以最大限度的保护购房人权利，维护社会稳定。该做法有其可取之处：在建设工程未完工情况下，重整程序的启动可以避免烂尾楼的出现，切实保障购房人的权益，同时也可以更好地维护其他各方利益，但也带来一系列问题：政府直接出资重整，会产生购房人利益与社会整体利益冲突问题；考虑到政府权利扩张的冲动，政府介入破产可能会造成政府对案件审理工作以及债务清偿工作的不当干预；政府作为经济社会宏观管理者，过多地介入微观经济，不利于规则的确立和市场作用的发挥；重整功能在于使具有潜在经济效益的破产企业恢复持续经营能力，在确无再生可能的情况下，强行对破产房地产开发企业重整，违背重整制度初衷，等等。诚然，通过重整实现企业再生是处理房地产开发企业破产案件的最佳路径，但破产清算程序理应破产房地产开发企业的选择路径之一，某些情况下，甚至应成为优先选择，而破产债权清偿顺序则是研究和处理房地产开发企业破产清算问题的关键。

    法律的作用之一是通过行为规范的制定，使人们可以事先了解行为的后果，趋利避害，并进而达到法律调整人们行为的预期目的。确立破产清偿顺序，可以提高商业关系的透明度和可预测性，使得购房人、银行等债权人能够根据规则合理确定并及时调整自己的交易行为，避免不可预知的商业风险。如果对破产清偿排序不作明确和说明，将会带来不必要的交易风险，改变正常的商业刺激，进而产生抑制交易的后果。联合国国际贸易法委员会编著的《破产法立法指南》（以下简称《指南》）指出，“确立一个明确和可预测的排序分配办法可有助于确保债权人在其与债务人订立商业安排时明确其拥有的权利。如果是有担保的信贷，可促使这种信贷的提供。”目前，房地产开发企业破产清偿顺序缺乏系统规制，相关交易行为暗藏潜在风险，为此，有必要尽快对房地产开发企业破产债权清偿顺序加以明确和调整。此外，破产清偿顺序的规定，也可以为房地产开发企业破产重整提供相应的参考和规制。《指南》指出，“似应在重整程序中规定，优先债权必须获得全额偿付，是确认重整计划的前提，除非所涉优先权人同意另外的待遇。”

    与普通企业破产相比，房地产开发企业破产具有其特殊性，这是研究并系统规制房地产开发企业破产债权清偿顺序的重要原因。首先，破产债权人的特殊性。房地产开发企业的债权人除包括劳动债权人、税务征收机关、材料供应商、银行抵押权人等，还包括被拆迁人、购房人、建设工程承包人等特殊债权人，在破产清算中，如果不能妥善有效地平衡各方利益，可能会引发群体性事件，甚或危及社会稳定和金融稳定。其次，破产债权性质的特殊性。房地产开发涉及国计民生，相关债权人代表的利益往往事关重大，存在价值冲突和利益协调的问题，例如，建设工程价款受偿权涉及农民工权益保护、银行抵押权涉及金融安全、购房人和被拆迁人权利涉及到生存权和物权保护；最后，登记批准程序的特殊性。房地产开发涉及土地流转、房屋买卖、土地使用权抵押等诸多需要登记、审批的事项，处理房地产开发企业破产，需要对相关登记审批事项予以特别关注。

    受房地产调控和整体宏观经济形势变化影响，全国多地出现房地产开发企业破产现象，研究和规制房地产开发企业破产清偿顺序具有紧迫性和必要性。下表是见诸报端的本轮房地产调控中进入破产程序的部分房地产开发企业信息。

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