建设工程价款优先受偿权若干疑难问题分析

    围绕建设工程价款的担保物权性问题很多，理论研究却并不充分，从而影响了纠纷的顺利解决。近年来，围绕工程价款优先受偿权的新问题在加速出现，本文拟对其中若干典型问题进行探讨，以为审判实践提供一点管窥之见。 

    我国《合同法》第286条规定了建设工程价款优先受偿权。但是，该制度在实践中遇到的问题很多。针对其中有些问题，最高人民法院先后出台了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)和《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》([2004]民一他字第14号)等规定，有针对性地进行了规范，对于解决实务中发生的建设工程价款相关纠纷起到了很好的规范作用。但是，围绕建设工程价款的担保物权性问题仍然很多，理论研究却并不充分，从而在一定程度上影响了纠纷的顺利解决。特别是近年来，围绕工程价款优先受偿权的新问题在加速出现，本文拟对其中若干典型问题进行探讨，以为审判实践提供一点管窥之见。 

    一、建设工程价款优先受偿权的担保物权属性

    在我国《物权法》规定中，并没有优先权的规定，因此，在《物权法》公布之后，之前关于建设工程价款优先受偿权法律性质的争论也日益减弱。在现行物权法体系下，将该制度界定为法定抵押权则越来越有说服力。笔者亦持此意见。除多数学者所主张的在现有法律体系框架内进行解释的理由之外，笔者另认为，将其解释为法定抵押权更符合担保物权的特性，也有更多的实用之处。进言之，一方面，建设工程价款优先受偿权的权利标的物为建设工程，即以该物拍卖或者变卖的价款来实现对于工程价款债权的担保，完全符合我国《物权法》第170条关于担保物权的内涵界定；另一方面，在具体法律适用上，建设工程价款优先权作为一种担保物权，其应具有物权的一般特性。比如，基于物权客体特定原则，工程价款债权的担保客体为建设工程，而对于没有贡献的土地价值部分无优先受偿效力；基于物权迫及力，对于工程价款的变形物或者收益具有代位受偿的效力；基于特殊的物权属性，要求该权利的行使要有独特于债权行使的特殊诉讼法上的机制，等等。所有这些，都是该制度需要进一步加强研究的地方。 

    二、建设工程价款优先受偿权不及于建设用地使用权价值部分

    关于建设工程价款优先权是否及于建筑物所占用的建设用地使用权价值部分，相关法律和司法解释并没有直接规定。对此，法院判决往往忽略这个问题，从而在案件执行中容易引发银行对建设用地使用权的抵押权和工程价款优先权的冲突。

    对于这个问题，一种意见认为，建设工程价款优先受偿权及于建设工程的建设用地使用权价值部分。理由主要有以下几个方面：首先，《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”因此，根据该条规定，作为建设工程价款优先权的法定抵押权也一并及于建筑物和其地下建设用地使用权的价值，在拍卖、变卖的时候应一并进行。其次，在实际生活中，建筑物是在建设用地使用权上所建造的，基于房地一体的原则，二者已经不能区分彼此的价值；并且在拍卖时很难区分彼此价值。最后，我国《物权法》关于抵押权的相关规定使用的术语为“建筑物”、“正在建造的建筑物”和“建设用地使用权”，而合同法使用的是“工程”，并没有物权法上的这种区分，可见工程是物权法规定的“建筑物或正在建造的建筑物和建设用地使用权”的综合体。

    另一种意见认为，建设工程价款优先受偿权不及于建设用地使用权价值部分，并且在判决中要予以明确，避免引起歧义。具体理由有以下几个方面：首先，《担保法》第55条规定：“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”根据该条规定的原理，在具体拍卖抵押物时是可以区分建设用地使用权价值的份额和建筑物价值的份额的。其次，《合同法》第286条规定的建设工程并不包括建设用地使用权价值，只包括基于承包人的劳动和投入的材料而形成的建筑部分价值。所以，这里的工程折价或者拍卖的价款应该理解为扣除了土地价值部分的价款。

    笔者同意第二种意见，主要有以下几个方面的理由：首先，《物权法》第182条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。该规定的规范目的在于，在当前我国执行的“房地一体”原则下避免房地因拍卖的买主不同而出现不同的权利人，其规范目的并非在于使抵押权人对于非设定抵押部分亦取得担保物权的效力。对于《合同法》第286条规定的建设工程优先受偿权的担保客体范围，则还要根据此种担保物权的属性来认定。

    其次，从建设工程价款优先受偿权的物权属性来看，建设工程价款对建设工程的法定抵押权起源于承揽人对承揽物的添附和劳动价值，主要目的在于保护因垫资、工人工资等而附加在建设工程的部分；而垫资、工人工资等对于建设用地使用权部分并无增值贡献，因此，建设用地使用权价值部分不能成为担保客体。对此，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第3条规定，建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，这暗含了建设工程价款优先受偿权的客体范围，从而为第二种意见提供了实务上的规范依据。

    最后，在比较法实践上存在“房地并非一体拍卖”的情况，比如，建筑物可以建设在租赁的土地之上，拍卖建筑物和土地的价值是可以单独进行的。这给我们提供了实际解决此问题的思路，即拍卖建筑物的时候是可以区分开建筑物价值和建设用地使用权价值的，而这也是目前我国最高人民法院的意见。对此，最高人民法院《关于中国长城资产管理公司济南办事处与山东省济南医药采购供应站、山东省医药集团有限公司、山东省医药公司借款担保合同纠纷案民事判决书》([2006]民二终字第153号)实质上也暗含了建筑物价值可以和建设用地使用权价值分离的概念。在该案例中，最高人民法院认为，当事人在签订抵押合同时，如果仅仅约定以自有房产设定抵押并办理房屋抵押登记，并未将该房产所附着的、以划拨方式取得的国有土地使用权一并抵押的，该合同仍然有效。可见，最高人民法院已经认可了建筑物价值和建设用地使用权价值的分离。

    当然，对于这个问题，法官在判决时要加以注意，特别是当判决书根据《合同法》第286条规定写明“施工人对建设工程的拍卖价款有优先受偿权”的情况下，这在法律表述上并无任何错误之处，但是民事法官在心中要明白其中的法定内涵，即建设工程价款优先受偿权并不及于建设用地使用权的拍卖价值部分。对此，笔者建议，在审理建设工程价款优先受偿权的情况下，法官可以相应写明，建设工程价款优先受偿权仅及于扣除建设用地使用权价值之外的拍卖建筑物(或建设工程)的相应价值部分。

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